文教商圈 X高坪效首購宅-「開璽敦南PLUS」

原創2019-01-31     591編輯部/常威
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開春啦~好久沒有跟老朋友見面啦!話說常威的好友Q毛,是新店、文山地區的傢俱小開二代, Q毛去年新婚後就一直想搬新家住新房,於是就找上常威幫忙囉!Q毛:「錢不是問題!我要找的是好房子呀!」,常威想到最近在文山區有一個主打高坪效、高級建材的新案登場,立馬拉著好友來評鑑評鑑去。

不想入鏡的Q毛 (插圖截至自然捲Q毛的平凡生活)
不想入鏡的Q毛 (插圖截至自然捲Q毛的平凡生活)
綜合評分  4.15分/5分

「開璽敦南PLUS」是由開璽建設團隊-開寀建設投資興建,基地位在台北市辛亥路四段166巷21~31號 ,規劃有2~3房25~31坪,54戶純住宅社區,主打+1空間高坪效、文教商圈氣息濃,建材等級不差,是自住族群不錯的選擇建案之一。

優點

1.樓高挑高3米6,居住空間感寬敞。

2.無店鋪規劃,多項公共設備及景觀水景花園。

3.捷運辛亥站散步2分鐘,交通機能便利。

4.鄰近多個商圈,生活機能完整。

5.位於興泰公園旁,公園靜巷寓所。

缺點

1.單價與鄰近建案相比,價格稍高。

2.汽車位數量多為機械式車位,需留意日後保養維修問題。

3.新成屋管理費 130元/坪稍高。 

地段環境  4.10分/5分

來到文山區是Q毛的地盤,當然要請好友介紹介紹先!「開璽敦南PLUS」鄰近辛亥捷運站,只要散步1-2分鐘就可以抵達,辛亥路上亦有公車站牌,有多條公車路線可以選擇,不論往新店或台北市區都很方便。

  • 辛亥捷運站
    辛亥捷運站
  • 公車站牌-辛亥捷運站
    公車站牌-辛亥捷運站

道路交通部分,車程約5-6分鐘可至國道三號甲線連接高速公路,若要連結台北市區,如:敦南遠企商圈、敦南圓環商圈、敦南忠孝商圈、台大公館商圈、101信義商圈等皆約15分鐘內可抵達。若像Q毛要巡視傢俱行要到景美商圈、大坪林、興隆商圈等也都很快速,Q毛:「時間就是金錢啦!地段加分!」

國道三號甲線
國道三號甲線

Q毛說講到生活機能,文山區的機能真的是超豐富啦!「開璽敦南PLUS」步行5分鐘就可以到全聯量販店、距興德傳統市場約8分鐘,周遭步行10分鐘可至萬芳商圈、興隆商圈等,商圈內不論是生鮮超市或是飲食小吃、連鎖店面選擇皆非常多,Q毛:「老婆可以當少奶奶,三餐老是在外啦!」。

  • 全聯福利中心
    全聯福利中心
  • 興德傳統市場
    興德傳統市場
  • 萬芳醫院商圈
    萬芳醫院商圈
  • 景美商圈
    景美商圈

Q毛說文山區是北市相當知名的文教區,為了給未來的孩子最棒的讀書環境,所以當然捨不得離開這裡啊,「開璽敦南PLUS」學區為辛亥國小(步行7分鐘)、興福國中(步行約14分鐘),周遭還有知名私校靜心中小學、再興中學等,車程10分鐘內皆可抵達,Q毛:「孩子要贏在起跑點!學校再貴都沒問題~」 

  • 辛亥國小
    辛亥國小
  • 興福國中
    興福國中
  • 私校靜心中小學
    私校靜心中小學
  • 再興中小學
    再興中小學

休閒娛樂部分,基地樓下就是興泰公園,步行13分鐘可至興隆公園,周邊休憩空間不少,若想要運動也可以步行15分鐘(車程4分鐘)至文山運動中心,而Q毛則推薦:「晚上跟夫人搭個捷運去坐貓空纜車,在山上泡茶看星星,浪漫又愜意~」或是以後有小孩後,搭捷運到動物園放電,也很方便喔!

  • 興隆公園
    興隆公園
  • 興泰公園
    興泰公園
  • 文山區運動中心
    文山區運動中心
  • 貓空纜車-動物園站
    貓空纜車-動物園站
社區規劃  4.20分/5分

接著就換到常威我表現啦!趕緊帶Q毛到現場看看,「開璽敦南PLUS」位於興泰公園旁的靜巷內,基地面積有406.34坪,建蔽率僅38%,採低建蔽率規劃,樓層為1棟地上10層,地下2層;採RC鋼筋混凝土結構,水泥磅數達4,000~5000磅之間,大樓結構系統由政府規範要求之0.24G(約抗震五級)提升至0.264G(約抗震六級),讓整體結構安全加了一層的保障。

建案基地 (現場提供)
建案基地 (現場提供)

來到樓上的接待中心,現場人員很熱心地來跟我們解說囉,建案是由HHAA建築師事務所-徐兆立建築師規劃設計,並加入燈光大師-袁宗南設計師操刀建築燈光計畫,在庭園景觀的部分則請到33景觀設計,融入符合自然植栽,常威:「請到業界知名的團隊一起加入設計,可見建商對於這個建案相當用心啊!」

「開璽敦南PLUS」建築團隊
「開璽敦南PLUS」建築團隊

「開璽敦南PLUS」的公設比約在33%左右,公共設施則有接待大廳、Lounge Bar、交誼廳、閱覽室、健身房、商務區、電子信箱區、發呆亭、晴空水景、碧雲園步道、空中觀景區等,Q毛:「這個庭園跟發呆亭我喜歡,回家就可以好好放鬆發空一下~不用當工作狂啦。」

  • 一樓全區平面圖
    一樓全區平面圖
  • 頂樓樓全區平面圖
    頂樓樓全區平面圖
  • 接待大廳 (現場提供)
    接待大廳 (現場提供)
  • 交誼廳 (現場提供)
    交誼廳 (現場提供)
  • 晴空水景 (現場提供)
    晴空水景 (現場提供)
  • 發呆亭&水景 (現場提供)
    發呆亭&水景 (現場提供)

車道採單一車道口雙向進出設計,搭配e-teg管制系統進出,車位規劃有14個平面式、40個機械式車位,總計54個車位,較為可惜的地方是由於建案多為機械式車位,需要多留意日後維修保養的問題囉。

  • B1全區平面圖
    B1全區平面圖
  • B2全區平面圖
    B2全區平面圖

在標準層平面圖的部分,「開璽敦南PLUS」為單層6戶雙梯,而標準層樓高則為3米6,室內空間感相當寬敞。雖然原標準層主要為1~2房格局設計,但現場實品屋坪數規劃為2~3房25~31坪,考量現代人使用餐廳空間的頻率並不高,經由格局變化的巧思,更改為+1的空間增加活用性!主要格局可區分為B戶2房25坪(E戶相似)及A戶3房31坪(C、D、F相似),雖然各格局相似,但各戶型的細節還是有些微不同囉,接著就帶大家一起看看實品屋。

標準層平面圖
標準層平面圖

首先看到的是B戶25坪2房2廳1衛,該戶格局方正、設計的風格融合自然風及木紋,我跟夫人都很推薦給Q毛,畢竟在家裡多些大自然的氛圍,才能覺得放鬆嘛~

B戶家配圖
B戶家配圖

在公共空間部分,客廳採用落地窗的玻璃,Q毛說:「客廳光線明亮,主人運勢跟著UP UP~」,廚房則位於入門處右側,採用一字型設計,搭配德國進口IMPULS系列廚具、杜邦人造石料理檯以及林內抽油煙機、德國TEKA雙口感應爐等多項高檔建材,簡單又流利的設計可以讓Q毛的夫人好好大展廚藝,衛浴則是採用乾濕分離三件式設計,但由於無對外窗需注意通風問題。

  • 客餐廳空間
    客餐廳空間
  • 廚房採一字型設計
    廚房採一字型設計
  • TOTO面盆
    TOTO面盆
  • 衛浴空間
    衛浴空間

臥室空間部分,主臥空間除了能擺放雙人床外,還有足夠的衣櫥空間,對於小夫妻家庭來說,Q毛不用擔心夫人吵著衣服沒地方擺XD,次臥-小孩房則是設計成上舖睡覺下方書桌,有效的利用空間避免浪費坪效,不過需留意的是由於次臥緊鄰陽台及空調室外機旁,可能會有些許噪音及曬衣時影響採光等狀況。

  • 主臥
    主臥
  • 次臥
    次臥

最後看到D戶31坪3+1房2廳2衛,該戶雙面採光配有前陽台,設計風格屬於都會休閒風格,很符合現在許多都會小資男女的喜愛。

D戶家配圖
D戶家配圖

一進到室內就可以發現客廳非常寬廣,客廳寬度可達約3米以上,Q毛:「大大的客廳才可以約朋友一起來開Home趴」,廚房則位在客廳房,由於沒有獨立隔間,需注意油煙在室內流竄的問題,不過,在客廳旁有一個+1小空間,可以當作塌塌米休息區或書房使用。

  • 客廳
    客廳
  • 客廳
    客廳
  • 廚房
    廚房
  • 和式空間
    和式空間

臥室部分,主臥採用落地窗玻璃來增加室內的明亮度,空間也相當寬敞,Q毛則是非常喜歡小孩房,因為正對戶外的景致,小孩看書看累了還能看看外面的山景,(是不是hen棒),衛浴的部分則較為可惜,僅一間衛浴且無對外窗,但採用TOTO面盆、馬桶及HANSGROHE五金,建材等級還算不錯囉。

  • 主臥
    主臥
  • 次臥
    次臥
  • 小孩房
    小孩房
  • 衛浴
    衛浴

當然最重要就是瞭解看看建案價格囉,「開璽敦南PLUS」總價在1900~2400萬左右,換算單價約為73~77萬/坪,周邊其他建案如國揚建設-辛亥路四段211號旁的「南方莊園」每坪開價大約為65-72萬,祜益建設位於辛亥路四段128之1號的「敦南捷境」每坪開價為66-71萬,鉅祥建設位於文山區福興路、興隆路口的「敦南樂高」每坪開價為66-76萬,鑫和建設位在興隆路三段78號旁「人之初」每坪開價73-78萬之間。

  • 人之初
    人之初
  • 南方莊園
    南方莊園
  • 敦南捷境
    敦南捷境
  • 敦南樂高
    敦南樂高

中古屋部分則有屋齡10年位在辛亥路上的「環遊市」每坪成交價落在62萬左右,以及屋齡3年位於興德路20巷18號的「欣聯芳朵」,每坪成交價約在66-70萬/坪之間,以價格來說「開璽敦南PLUS」有稍高於區域行情,且建案為新成屋管理費130元/坪,對於一般小家庭而言,也是一筆不小的開銷,但是由於建案主打高級建材配備、+1空間室內可利用坪效高,價格稍高一點常威認為也算合情合理啦!

  • 環遊市
    環遊市
  • 欣聯芳朵
    欣聯芳朵
週邊建案價格比較
週邊建案價格比較

看完實品屋規劃後,常威跟夫人都覺得「開璽敦南PLUS」很適合推薦給在台北地區的在地族群,畢竟主打文教區、生活機能完善,加上3米6空間、建材採用多項進口建材,對於像Q毛這種有為富二代,絕對沒問題的啦!


這次的分享就到這邊告一段落啦!如果你也喜歡記得幫常威按讚+分享ㄟ!我們下次見囉!

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