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高綠覆率與低建蔽率 千坪花園宅-「潤隆」

原創2017-10-12     591編輯部/黑倫
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雙十連假過完了相信大家都跟小編一樣不想上班,尤其黑倫我還多請了特休,等於差不多放了整整一個年假,上班的第一天只有厭世兩個字能形容啊。連假時有想買房的親友跑來問我:「想住在市區,但又希望旁邊不要太吵喜歡安靜的氛圍,你有沒有推薦的地點?」我心想這不就是在說單元二重劃區嗎?剛好最近接觸到了一個單元二的新案-「潤隆」,就利用這篇文章來為他以及大家說房解惑吧。

「潤隆」接待中心外觀
「潤隆」接待中心外觀
潤隆 - 綜合評分  3.90分/5分

「潤隆」是由興富發集團旗下的潤隆建設所投資興建的同名建案,跟歌手出同名專輯的概念差不多,格局規劃純3房33~36坪,總價988萬元起。基地非常大,有2543坪且低建蔽率(36%),地段屬於南屯區單元二重劃區,附近大部分區域都還在開發階段,晚上真的非常安靜,但目前步行範圍內生活機能稍嫌不足。

「潤隆」周邊生活機能圖
「潤隆」周邊生活機能圖
優點優點

1. 基地面積廣大且建蔽率僅36%

2. 每戶至少2面採光且均有陽台

3. 有規劃游泳池以及千坪花園,綠覆率高

4. 車道採進出分離,並有另行規劃機車道

5. 店面為獨立建物,和住宅大樓分離

缺點缺點

1. 部分戶別有次衛浴未開窗以及臥室壓樑問題

2. 步行範圍內生活機能較不足

3. 總戶數270戶(含2戶店面),標準層一層7戶,戶數稍多

  • 基地現況
    基地現況
  • 基地現況
    基地現況
潤隆 - 地段環境  3.80分/5分

先帶大家來看看周邊環境,基地周遭大部分都還是在蓋房子或是空地,沒有已成型的商家,步行範圍內只有一家全家便利商店(畢竟是新興發展區) 。但是單元二好歹也是在南屯區裡面,如果騎車或開車的話,5分鐘內絕對到得了各大商圈與採買商家,所以喜歡都市便利又不希望安寧受到打擾的話,單元二是可以考慮的地點之一(雖然黑倫還是比較喜歡走路就可以到商圈因為我懶)。

基地旁的全家
基地旁的全家

由於步行範圍內的生活機能比較少,大部分都需要交通工具輔助才比較節省時間與體力,以下就由身為機車族的我來為大家實測,究竟需要花多少的時間才能夠到達生活機能設施。首先是食,畢竟人不是鐵打也不是納天地精氣融為己用的神仙,每個人每天都要吃東西,從永春東路騎車約3分鐘就可以到達黎明路商圈,而黎明路上也有許多採買商家,不管你是外食族還是喜歡自行開伙,都不成問題喔。

  • 黎明路商圈
    黎明路商圈
  • 河南路商圈
    河南路商圈

另外我們再從另一端的向上路出發,很快就可以抵達七期新市政中心,向上路本身就有很多商家了,而且周邊除了黎明路之外,距離河南路與號稱台中市餐廳一級戰區的公益路商圈也都很近,騎車差不多5分鐘就可以到囉。另外還有一個要提的就是龍富觀光夜市啦,這算是基地周遭步行範圍內最大的覓食區,經黑倫實測大約走10~12分鐘左右可以到達,可惜的是它不是每天都有開張。

龍富夜市
龍富夜市

如果你想下廚但又不喜歡逛超市,喜歡傳統市場的話,距離基地最近的則是南屯市場,沿著永春路騎車大約是3~5分鐘車程,距離不遠。但這邊需要提醒一下,南屯市場是早市,雖然營業到中午才會收攤,但是對於平時都傍晚或晚上才下班的上班族如黑倫我而言就不是那麼方便,可能還是需要去超市或者較遠的大墩黃昏市場。

  • 南屯市場
    南屯市場
  • 楓康超市
    楓康超市

交通方面,單元二重劃區附近想要搭公車的話必須走到永春東路或是向上路,永春東路比較近,距離大概約300公尺,而向上路距離「潤隆」基地大約是550公尺。而開車的話台74線與國道1號都只需要差不多3~5分鐘車程就能抵達啦,對於上下班會利用到這兩條路線的上班族來說真的是非常方便呢。

台74線
台74線
  • 永春東路公車站牌
    永春東路公車站牌
  • 向上路公車站牌
    向上路公車站牌

再來學區的話是屬於南屯國小與萬和國中,距離都不算太遠,騎車大約5分鐘左右就可以到,但黑倫有發現一個需要注意的地方,那就是萬和國中校門面臨永春東路,而南屯國小則是因為靠近市場與黎明路商圈,所以兩校出入口周邊車流量都算大,即使接送還是要特別留意孩子下車後的動向。「潤隆」基地旁的益豐路另一端是學校與公園預定地,目前都還在規劃中,希望早日蓋好就可以至少3年免接送囉。

  • 南屯國小
    南屯國小
  • 萬和國中
    萬和國中

「潤隆」基地所在的單元二重劃區因為目前缺少生活機能與休閒景點,所以平時假日出遊可能還是要往其他地方跑,比如說像是五期、七期或八期等地。好處是距離都不遠,想去文心森林公園、豐樂公園、IKEA或是去Costco搶厚奶茶都差不多在10分鐘車程內就可以到囉,如果是黑倫自己的話會建議爸媽選擇文心森林公園,因為旁邊就是有室內兒童遊戲區的IKEA,室外太熱還可以趕快進去吹冷氣吃東西。

  • IKEA
    IKEA
  • 文心森林公園
    文心森林公園

單元二重劃區雖然目前並沒有太多足夠的生活機能,但好處是它的法定容積率(120%~170%)跟建蔽率(50%以下)都非常低,相對而言綠覆率也高,也有很多地方是公園與學校預定地,所以未來景觀也可以有一定的保證。周遭交通動線也相對健全,要往市區或是其他地方都算十分便利,黑倫認為喜愛都市便利卻又不希望捨棄綠意和安寧的人真的可以多多注意這一塊區域未來的發展。

單元二細部計畫示意圖(取自台中市地政局網站)
單元二細部計畫示意圖(取自台中市地政局網站)

「潤隆」的開價是每戶總價988萬元起,黑倫換算了一下最便宜的單價差不多是每坪29.9萬元起,這價錢到底實不實惠呢?我們用周邊同樣屬於單元二的大樓案來比較看看。

周邊新建案與中古屋分布圖
周邊新建案與中古屋分布圖

首先是遠雄建設投資興建的「遠雄一品」,每坪開價40~45萬元,再來是新田開發所推出的「侑信千鳥格」,開價則是每坪33~38萬元,相較於周遭多半3字頭以上甚至4字頭的產品,「潤隆」的開價算是較為親民。

  • 「遠雄一品」
    「遠雄一品」
  • 「侑信千鳥格」基地現況
    「侑信千鳥格」基地現況

再來給大家參考一下周邊中古屋的行情,單元二重劃區因為法定建蔽率與容積率都低,大樓案中古屋相對較少(幾乎都是透天或別墅),所以用非單元二範圍但相同生活圈的其他案子來做對比。首先是南屯區三和街由惠宇營建機構興建的「惠宇城市遠見」,屋齡約10年,591上的掛牌單價是每坪30.3萬元;接著是位於河南路四段的「太子園野」,屋齡約9年,由太子建設投資興建,掛牌單價則是30.2萬元/坪。

  • 「惠宇城市遠見」
    「惠宇城市遠見」
  • 「太子園野」
    「太子園野」

看到這邊可以發現到,「潤隆」的開價不論是與周遭的新建案還是中古屋做對比,價格都有相對的競爭力優勢,當然看房子就跟看妹一樣,100個人就可能有100種喜好,價格的比較就在此提供給各位當作泡麵的外包裝圖片一樣參考一下。

潤隆 - 社區規劃  4.00分/5分

到最後就要來讓大家看看「潤隆」的社區規劃啦,建案規畫為2棟「++」型大樓與2戶透天店面,住家戶數為268戶,大樓樓層部分為地上11層與地下2層,標準層4~11樓為1層7戶,共用2部電梯,為純3房33~36坪的產品規劃,社區的公設還有景觀部分都由知名的李天鐸建築師負責操刀設計,而透天店面是黑倫最喜歡的獨立建物設計,畢竟和住宅大樓分開才能確保住戶的安寧與權益呀。

「潤隆」3D外觀示意圖
「潤隆」3D外觀示意圖

從全區平面圖可以看到車道位置都面臨龍富十二街,但是採進出分離,可以避免會車問題,而且也很貼心的幫機車族規畫了機車專用道,不過機車不像汽車那樣進出分離,只有一個出入口較為可惜,而社區大廳後方則規劃為千坪花園,案場表示之後會採用青楓、白水木、台灣櫸木、杜英、樟樹等樹種,而1樓的戶別更是每一戶都可以擁有自己的私人花園呢。

  • 台灣櫸木(取自網路)
    台灣櫸木(取自網路)
  • 杜英(取自網路)
    杜英(取自網路)
  • 青楓(取自網路)
    青楓(取自網路)
  • 白水木(取自網路)
    白水木(取自網路)

公設部分比較特別的是有規劃麻將間跟游泳池,另外也有SPA、KTV、LOUNGE BAR、遊戲間、閱覽室、信箱區等設備,公設比是34.78%,看到麻將間黑倫不禁覺得這個地方每逢過年時應該都會塞爆吧……當初黑倫大學時是系學會成員負責辦活動,辦過一次麻將大賽結果快200人報名= =(搞不好以後住戶也會自己辦)國粹的魅力真是太驚人了,不愧是知名設計師,非常了解台灣人喜歡什麼。

麻將大賽花絮照片
麻將大賽花絮照片

而健身房、遊戲區、LOUNGE BAR、KTV等公設都是面對花園,BAR跟健身房更是面臨泳池享有眼睛吃冰淇淋景觀,想像一下當你在社區泳池游完泳之後,上岸直接去BAR來一杯水果馬丁尼,是不是很愜意呢?或是帶著孩子在千坪花園中漫步遨遊,就像遊山的騷人墨客一般,抱歉這邊黑倫腦補過頭了,不過這也代表黑倫我自己對這個案子的期待程度哈哈。

全區平面圖
全區平面圖

接著來帶大家看看標準層(4~11樓)的平面配置,1層7戶雙梯,黑倫個人覺得6戶雙梯已經是極限,所以1層7戶的話搶電梯的情形可能會稍微嚴重,這點必須注意一下,基本上每戶都有2面採光而且都有陽台,採光跟通風並不是太大的問題。B3、B5、D3、D5等朝西的戶別都有另外設置格柵,防堵西曬,不過大部分戶別的次衛浴都沒有開窗,在防潮工作上可能就必須要花住戶多一點的心思。

標準層4~11樓平面圖
標準層4~11樓平面圖

現場樣品屋是挑選D2的格局製作,此戶坐南朝北,整體空間算是較為狹長,一進門可以看到客餐廳共享一面採光,而大門旁邊則是次衛浴(未開窗) 。兩間次臥大小相若且共享一面採光,像黑倫如果要挑房間我就會挑離衛浴近的那一間,因為比較容易搶衛浴;而主臥雖有兩面採光,但要注意有壓樑問題,雖然黑倫個人是不care這一點,用裝潢修飾解決即可。

D2平面圖
D2平面圖
  • D2客餐廳
    D2客餐廳
  • D2主臥
    D2主臥
  • D2次臥A
    D2次臥A
  • D2次臥B
    D2次臥B

廚具部分是採用櫻花的設備,包含雙口爐以及抽油煙機等,廚房旁就是陽台,通風良好不用擔心油煙四處亂竄的問題。而衛浴則是採用INAX,是日本的品牌,次衛浴雖然沒開窗但有設計乾濕分離,可以稍稍隔絕濕氣問題;而主臥室有規劃浴缸這點非常重要,因為黑倫我是個重度泡澡狂熱者(連夏天都喜歡泡冷水澡),而且因為有開窗所以通風良好,冬天泡熱水澡也不怕泡到頭昏眼花啦。

  • D2廚房與餐廳
    D2廚房與餐廳
  • D2陽台
    D2陽台
  • D2次衛浴
    D2次衛浴
  • D2主衛浴
    D2主衛浴

因為樣品屋只有一間,因此我們再另行挑選了一戶D1的格局,用平面圖來帶大家看圖說故事,D1在D2旁邊,一樣坐南朝北,整題而言基本上大同小異,但是很重要的是它是雙衛浴開窗啊啊啊!案場表示所有的1與7戶別都是雙衛浴開窗,等於1層7戶裡面只有2戶是雙衛浴開窗型產品,稀有動物啊,如果黑倫買得起絕對首選這兩個戶型。

D1平面圖
D1平面圖

看到最後黑倫個人認為「潤隆」的公設規劃以及價格方面都是非常吸引人的,而且地段也算是鬧中取靜並擁有高綠覆率,喜歡靜謐環境的人可以多考慮看看。但如果你是像黑倫一樣的懶人喜歡走路就可以到熱鬧商圈或是其他生活機能的話可以再多觀望一下,不過說真的就算使用交通工具其實距離也都不遠,看各位如何斟酌囉,今天的開箱文就到這邊啦,謝謝觀賞。

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