蛋殼價住市區? 這產品逆風成房市金雞母

【馬加玲/採訪報導】地上權住宅翻紅了嗎？現今房價壓力大，年輕人買不起房，反映在市場上不只有低總價、小宅化，也出現越來越多的地上權住宅，憑著低於市價的優勢，也成為購屋族新選擇，然而「只買房、不買地、還有使用期限」也挑戰有土斯有財的傳統觀念，究竟買地上權住宅是好是壞，591也整理相關優缺點作為參考。

圖/近年房價高漲，也讓價格較低、「使用但不擁有」的地上權住宅再次受注目。

｜低於市價6至8成 房市多頭易受關注

地上權住宅和一般住宅的最大差異就在「房價」和「使用期限」，地上權指的是擁有使用土地的權利、但沒有所有權，而一般所有權住宅則包含了土地和建物。地上權住宅是指只買土地的使用權利，並無土地權狀，擁有的是「建物」的所有權或使用權，概念上就像和政府長期承租土地，所以有使用期限；也因少了土地所有權，房價約落在一般住宅的7至8成，都會蛋黃區新案甚至有可能以市價的6至7成入手，可說有強大的價格優勢。

地上權在房市多頭如2013年、2014年，曾吸引投資者和開發商搶標地上權，隨著房市景氣轉向和地租上漲，這波趨勢也趨於保守；不過根據財政部國產署資料顯示，近5年列標的161宗設定地上權案，也有74件近半數順利標脫，其中包括松江南京案、世貿三館案等都是指標案，也展現出地上權再次受到關注的變化。

｜多處精華地段 各擁商圈、交通利多

地上權住宅不僅房價相對親民，多數更坐落在都會區黃金地段，由於現在素地稀少及價格不斷上揚，遑論精華區更是一地難求，然而政府所釋出供標售的地上權土地就多位在市中心，且基地完整，還具備價差大、地點佳兩大優勢，例如前述的松江南京案鄰近中山商圈，世貿三館案則在信義商圈精華地帶，都是著名的地上權指標大案。

近年麗寶集團也看好地上權發展，砸下超過百億資金，北起基隆、南至屏東，甚至離島澎湖，皆有佈局地上權土地，其銷售中的建案就有新北三重的「微笑寓所」、台中梧棲與太平的透天「微笑歐洲」、「微笑莊園」等，台北市則有內湖區石潭的住宅，鄰近內湖商圈和優質校區，主打年輕人也能輕鬆入手都會蛋白區。

另外，高雄岡山也有地上權新案「一功青」，10月進場、市場反映不錯，業者表示，推測是每坪均價約26萬元，約是每坪38萬元起跳的岡山大樓新案的7成，加上步行約10分鐘可到高捷岡山站，享有捷運宅的交通便利之故。

至於台南東區則聚焦在，目前受惠南科效應而具有指標性的平實重劃區，根據實價登錄，新案已有5字頭行情，隨著房價上漲，建商也推出地上權大樓案，除了3字頭起跳的「艾美新時代」，「清景麟夢公園」根據實登資料也已站上4字頭，等於能以4字頭住進台南市中心區段，周邊不僅有影城、大型購物中心，也鄰近大灣、仁德交流道，機能利多同樣吸引民眾目光，市場反應亦不錯。

圖/南科園區因台積電、AI議題帶動就業人口及房市紅利，也讓台南房價持續上漲。

｜到期得拆屋還地 適合特定族群及商用

建商向政府標下地上權土地後蓋住宅，建物產權屬於建商，土地產權仍屬於政府，因此有使用期限，一般在50至70年之間，依建案而異。在稅賦上，每年需繳房屋稅和地租，地租金額隨著公告地價浮動，以申報地價年息1至5%計算。

根據地上權契約，一旦時效到期就得歸還土地，因此土地上的既有房屋得面臨拆除，或者是直接移轉登記為國有，這也是地上權住宅最大缺點，雖然受惠相對較低的房價，但並不能永遠持有。不過在現今趨勢下，時效限制其實也有相對適合的族群，例如老年退休、膝下無子女的長者、頂客族、單身貴族或同性婚姻伴侶，由於較無必須傳承房產情況，或較能將這類產品納入選擇。

相比住宅，商用不動產的地上權開發案反倒是熱門標的，例如過往就有台北101、晶華酒店和SOGO百貨等成功案例，近年則有全聯積極標地上權拓展大店，由於地上權土地成本低且面積大、產權完整，且地點多在熱鬧地段，自然成為商用最佳標的。

圖/政府釋出的地上權土地多在市中心，對於人潮等於錢潮的百貨公司來說，就成為設點的絕佳位置。

Tips:

現今地上權住宅的貸款成數約在7成，與一般住宅無異，不過相對貸款利率較高，且期限多以20年為限，因此房貸壓力較大；加上無法申貸須以房屋所有權作為擔保的相關融資貸款，因此市場流通性較不佳。

在轉手價值上，過往房價基期低時有不錯的獲利，但當房市降溫就較少有這樣的交易。地上權住宅雖然成本相對較少，但由於逐年減少的使用期限會讓房屋價值減損，提醒有意購買地上權建案時，不只要關心房價、更要注意使用年限。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。