2025房市「蛇」麼都沒有? 聽聽專家怎麼說(下)

圖/專家預測今年商辦市場好壞各半。

在這幾波央行強力管控下，房市買氣瞬間急凍，然而由於政策「管住不管商」，加上這幾年台灣經濟熱潮，也帶動商用不動產加溫。專家表示今年市況有好有壞，利多部分由於企業對商辦需求規格越來越高，在刺激業者投入更多成本維護及更新，有望加速租金上升；惟近幾年建商陸續跨足商辦市場，大量供給恐導致空置率升高，估計今年買氣將朝向穩健發展。

｜企業砸銀彈拚競爭力 成市場最大主力

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，伴隨美國大選塵埃落定，今年全球政經局面將邁向全新格局，像是中美兩大經濟體之間貿易競合也將進入不同階段。而台灣由於在AI、半導體研發及生產等重要性，預期業者投資力道將持續增加，包含科技園區周邊的廠辦、土地，以及符合企業標準如ESG規格等都會地區商辦在內等產品，都將會成為市場寵兒。

而針對商用不動產價格變化，黃舒衛表示，受限大環境影響，交易價格想像前幾年創高機會有一定難度，但因不少財力雄厚的需求方包含知名科技龍頭租賃需求，且對於商辦軟硬體規格要求越來越高，刺激業主必須投入更多成本維護及更新，可望大幅抬升商辦區域的租金天花板。

至於整體交易量方面，黃舒衛則認為無論租賃或買賣，應該都會維持平穩、甚至成長的樂觀局面，關鍵就是在於當前台灣經濟運轉仍相當迅速，無論是AI或半導體等領域，企業為了維持競爭力，勢必得投入更多資本支出來鞏固優勢，因此對於商用不動產市場仍格外看好。

｜科技業成主力 現成廠房成置產最愛

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，今年商用不動產截至目前，主要以科技業及製造業自用剛需為大宗，產品類別集中在廠房，其次為廠辦；而投資型買方則以建設公司為主，他們會購置位於市區整棟帶建築的產品，像是辦公室或是汽車旅館等。另外，也會在既有工業區，買舊廠房搭配立體化容積獎勵，重新整頓後再做出售。

而蛇年經濟主要還是由科技業帶動，且整體大環境走向穩健，預估2025年由商用不動產市場仍會以科技業的自用剛需為主，尤其半導體的擴廠需求仍強勁，在已開發、有整體規劃的工業區內可即刻進駐的廠房，以及可彈性規劃為產線的廠辦最受青睞。另外，因金管會修正保險業投資商用不動產最低投報率，預計年底上路，2025年保險業投資商用不動產將更穩定、也不會綁手綁腳。

而今年商辦租金上漲，空置率也上升至7.5%，預估在營建成本仍高，且物價上漲的大環境下，今年辦公室租金仍會穩定成長2~3%，加上不少新大樓即將完工，空置率有機會走向10%。一般認為空置率上升，租金應會調降，但頂級A辦租金因成本高，難有讓步調降空間；不過，可以觀察租金在3000元上下、又位於市中心的A辦，因供給較少，反而有機會持續成長。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。