一半房價在買樓梯? 北市新案公設比竟破60%

圖/都會區開發逐漸飽和，尤其缺乏大型素地的台北市更讓建商「有地就推」。

【陳珈汶/採訪報導】全台預售屋愈蓋愈小、公設比愈來愈高，室內面積因此大大縮水。而近年大樓公設比超過30%已相當普及。591新建案統計，發現全台公設比超過50%以上的建案共有5筆，其中位於北市精華區的一案甚至超過60%，面積僅20坪左右，也反映出都會區逐漸開發飽和，不僅建商只能「有地就蓋」，消費者購屋預算更有超過一半是花在公設上，相當驚人。

｜都會區開發飽和 建商有地就推

根據觀察，除了法規規定應有的公設占比外，不少是為了更吸引消費者而規劃的多元公設而讓占比更高，公設比平均在31%相當常見。對此591新建案進一步統計全台公設比50%(含)以上的個案，發現一共有5件、均位於都會區中；其中最高竟有64%，不僅如此，這5案的基地面積也都不大，其中2案面積甚至不到百坪，扣掉公設比後的實際可居住面積令人驚嘆。

位於北市大安區的「沃和」，基地僅20.87坪為最小，規劃6層共6戶的15坪套房，但公設比高達64%，換算下來室內坪數不到6坪，被稱為「牙籤屋」；該案每坪開價135.2~140.5萬元，等於花2千萬只買到比一個停車格大一點的居住空間。不過基地鄰近捷運信義安和站，又是明星校學區，就看重視學區的購屋族或投資客是否買單。

基地同樣不到百坪的還有位於新北市新莊區的「河成心湛」，今年4月剛開案，不僅鄰近捷運站、新莊體育場，也為老字號國中小的學區；該案為建商跟營造合建，基地面積53.14坪，規劃6層、共10戶的2房房型，公設比50.6%，公設僅有信箱及曬被區，換算下來每戶室內空間不到9坪，雖然總價不到2000萬元，但單價卻有80萬元左右，高於周邊新案約69萬左右的開價；開案至今，平均周來人也僅維持在10組左右、不甚熱絡。

｜央行限貸 投資客銷聲匿跡

而公設比50%(含)以上的其他三案都在台中，位於台中四期重劃區，西屯區的「品創Rich One-紐約館」及北屯區的「品創Rich One-東京館」，均瞄準捷運周邊租屋需求，主打只要一卡皮箱即可入住的「旅店式套房」，及提升居住品質的公設，包含接待大廳、交誼廳、mini bar等，公設比高達51%、50%；兩案基地都不到150坪，規劃每戶雙套房，換算下來，單間套房室內面積約5~6坪。雖鄰近捷運又有機能，成交價也在該區行情範圍，但2023年開賣至今、已賣出5成的這兩案，近期周來人僅個位數。

另外，位於北區的「梧桐蒔穗」，基地面積141.57坪，規劃12~33坪、1~3房的套房格局，公設比51%，包含接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房等，以12坪房型來看，實際居住空間不到6坪；自2022年底開案至今，雖已售出4成，但近期周來人不多。這類型總價含全室內裝潢、家具、家電等的建案，主打投資客群，不過自從第二戶限貸再限縮後，主力投資客群數量銳減，買氣因此出現僵局。

放眼全台預售屋逐漸走向小宅的趨勢，尤以開發漸趨飽和的都會區最為明顯，如台北市，面對大型素地稀缺，不少建商在獵到有生活及交通機能的小型基地，也呈現再小都推的情況，造就不少迷你基地建案。在扣除法規必要的公設比後，通常能居住的實際坪數又更限縮，雖有不少建案轉向主打多元化公社以提升居住品質做為賣點，主打投資客或單身族，但自去年第七波打炒房實施後房市瞬冷，尤其第二戶限貸成數再下修也讓投資客紛紛下車，讓這些較偏向投資客群的高公設比建案門可羅雀。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。