房東易主 買賣不破租賃保護你

台灣租屋市場之大，為了保障租客不會因房屋易主就被趕走，流離失所，因此出現「買賣不破租賃」原則，只要民眾的租賃關係、租約合法且在期效內，便站得住腳，不用擔心因房屋所有權移轉而影響原有的租屋權益。

│所有權移轉但不影響租賃權

所謂「買賣不破租賃」字面上看就是”所有權移轉但不影響租賃權”。簡單來說，今天房東與房客間有租賃關係，哪天房東把房子賣給別人，房客依然可以居住，權益並不受影響，唯一的改變就是新屋主變成新房東。但該原則也不是所有情況都適用，必須根據房屋所有權、轉讓時間點、契約期限及租約類型，4點條件來判斷「買賣不破租賃」是否成立。

首先，房東必須是房屋所有權人；轉讓房屋時房東與房客的租賃關係仍存在；同時，租約也在期限內；最後檢視合約類型，租約必須為1年內口頭或書面租約(不須公證)、5年內的定期書面租約(不需公證)，或是經法院公證的5年以上定期租約、不定期租約，符合以上條件才能構成「買賣不破租賃」。

│租約始於查封前即成立

實務上，受惠「買賣不破租賃」，房屋交易而侵害房客權利的情形其實並不常有，但租屋處被法拍的糾紛倒是不少。今天法拍屋得標並有了新屋主，但前屋主與房客仍存有租賃關係，房客想知道會不會影響自身權益可依據租約起始時間和契約類型來判斷。

假設租約起始時間設於查封前，即適用「買賣不破租賃」，租客可繼續承租，不過，並不適用於不定期租約及5年以上未經過法院公證的長期租約。此外，若租約起始時間在查封後，亦不適用於買賣不破租賃，拍定人可解除租賃關係。

│造假租約要求巨額搬遷費

但其實租屋處被法拍還存在一個bug，因為當「買賣不破租賃」成立，法院若強制將房屋點交給得標人，即違反「買賣不破租賃」，為避免觸法，在『有第三人承租中』的情況下，拍賣前法院會公告拍定後不點交。不過，在不點交、沒有強制力介入的情況下，新屋主就必須與房客協商，甚至支付搬遷費。

然而，搬遷費可大可小，導致法拍屋中有不少租約造假、捏造的，很多債務人深怕房子被標走，在查封時，會故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，這樣一來可以大幅降低投標者意願，二來，萬一被標走，可用未點交來要求搬遷費，手段很不可取。

TIPS:

但也不是所有租約時間點定於查封前的狀況，租客都可以不搬家，也是有例外的，今天如果房子出租前就已設有抵押權，抵押債權人在第1次拍賣流標後，可主張房屋因帶有「租約不點交」，造成拍賣流標，可依據《強制執行法》第98條第2項但書，「若租約發生於設定抵押權後，並對抵押權有影響，可聲請執行法院除去後再拍賣」，這時租客就須限期搬走。假如被要求搬離租屋處，房客可向原房東要求押金返還及協調補貼搬家費等額外費用，讓傷害減到最低。


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