社宅租金太貴惹議內政部這樣說

591編輯部

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圖/北市「明倫社宅」3房每月租金破4萬。翻攝自台北市政府官網

北市「明倫社宅」3房每月租金破4萬引爆業界譁然，對此，學者表示，社宅興建的主要目標是提供給弱勢居住，政府應當在品質與價格中取得平衡做出取捨，並認為社宅不應該再使用「市場租金打折」的概念來談租金，而是要改用「成本租金」的概念。內政部也站出來指出，希望地方政府訂定社宅租金時，應顧及租金可負擔水準及社會觀感。

│「社宅租金應自償」不合理

根據「ETtoday」報導，社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，台灣社宅若與其他國家租金相比的話，事實上算蠻貴的，但台灣社宅最高的指導原則，是「政府最好不要出到錢」，也就是「社宅租金應該自償」，大家都想不出錢就蓋社宅，可是社會住宅本來就是社會安全網的一環，怎麼可能不用貼錢，最終結果就是租金貴到翻，就跟捷運如果不補貼，也會漲到很多人搭不起一樣。

這樣的思維也直接影響在資源分配上，房地合一稅餘額明文規定要用於住宅政策及長期照顧服務支出，結果房地合一稅2016~2019年度共挹注長照基金約137億元，卻完全沒有對住宅部門進行補貼；現在的社宅價格都是以「可負擔計算基準」來計算的，一般來說這個標準是居住成本（房貸或房租）不超過家庭收入30%。可這個基準與後續的配套卻拖到今年都沒訂出來，目前各縣市社宅的優惠折數與價格都是用喊的，喊來喊去就是一個很貴的數字。

│社宅租金無分開計算管理費

至於「明倫社宅」租金以比其他社宅還貴的一個重要原因，的確就是蓋得太大又太貴了。明倫的3房型有高達44坪的大坪數(東明的3房型只有30坪)與大量的公設，總租金當然很高。假如社宅的主要目標是提供給弱勢居住，品質與價格就必須取得平衡做出取捨。除非能夠在堅持品質的狀況下，也給予更多補貼挹注把租金壓下去，不然目標群體住不起，蓋得再好也沒有意義。

除此之外，廖庭輝指出，由於社宅租金當中沒有分開計價管理費，所以住戶也不知道到底繳了多少錢拿去付管理費的。在只繳一筆錢的狀況下，住戶當然要求高品質的管理水準與三班制保全這也是一筆不小的開銷。目前社宅的興辦成本大致可以分為日常管理維護(管理費)、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管，稅賦這項就實在有點莫名其妙。

雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免，但最多只能減免10年，而社會住宅的營運期是抓55年，也就是有45年都要繳房屋稅地價稅這筆錢也直接攤算到當前租金，推升了社宅的租金，像這種不合理的措施當然有待中央修法，但若地方願意，其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。

│社宅租金用「成本租金」算

另外，廖庭輝也指出，社宅不應再使用「市場租金打折」的概念來談租金，而是要改用「成本租金」的概念。由於「市場租金打折」本來就是一個會有爭議，沒有人知道這個市場租金到底是新成屋還是中古屋？北市府說是新成屋，花次說是中古屋，聽誰的？而這個租金是電梯大樓，還是華廈還是公寓的租金？這些數字都差很多。當租金一高起來的時候，市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的，是不是在坑市民的錢，這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。

假如以成本租金來看的話，廖庭輝認為，如此就能體現了「政府不賺錢」的立場，而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來，哪邊花太多哪邊有好好省錢，為什麼收這個價格，大家一目瞭然。而對於弱勢戶的租金，政府可以收得比成本租金還要低；對於沒那麼弱勢的群體，政府則可以收得比成本租金再高一點。

│應注意個案租金水準的民眾負擔與社會觀感

針對「明倫社宅」租金太貴的爭議，內政部表示，社宅成本之認定，原則上以直接與間接興建成本、利息、長期維護費為主，就地方政府而言，因公有公用之土地與建物，原本就無需繳納房屋稅與地價稅，因此地價稅與房屋稅的減免不應視為社會住宅成本，亦不屬於所謂「機會成本」。內政部認為各地方政府應注意個案租金水準的民眾負擔與社會觀感，以避免無謂衝擊社會住宅應有之形象。

內政部為減輕地方興辦社會住宅財政負擔，除了修正住宅法協助地方得租用應有償撥用之國有土地，減輕土地取得成本外，並建置融資服務平台，協助地方取得低利融資，針對興建期間融資利息及營運期間非自償性經費，補助計算基礎亦是以一般戶8折，優先戶64折（以上平均約7折）提供興建期利息全額、土地租金與業務費補助。執行以來的貸款年利率均低於1%，有效降低執行成本，讓地方得酌情降低租金，以符民眾負擔能力。