預售換約能不能接? 這些隱形成本別忘記
【金筱筑/採訪報導】全台房市熱，不少剛性買家尋遍各大預售屋建案現場，發現早鳥價難搶、好屋難求，逕而轉向換約市場。假如民眾想要承接此類產品，專家提醒，手頭上資金一定要充足，因為衍生費用可能包含前一手買方的加價費用、房仲牽線費用，以及建商換約手續費；此外，若上一手買家已繳納大部分自備款，這時承接的買家就必須接手相關費用，可能與買成屋差不多，而且也沒有預售屋分期付款好處，假如將來要售屋，不想要繳35%以上的房地合一稅，就得自用撐滿6年。
｜搞清楚建案能否換約 以免交易無效
房地合一新制上路後，嚴懲紅單轉售，有些人以為這代表不能換約，但事實上並未禁止換約，所謂預售屋「換約」，泛指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記)，原買方將買賣契約轉讓給承接買方，屬於權利移轉非產權轉移，之後等未來房子蓋好，建商是直接把產權登記給新的買方，建設公司的保固對象也是新買家而非第一手屋主，與紅單轉售是2件事情。
一般來說，民眾會買轉約預售屋，原因大多不脫建案熱賣火速完銷、看上的房型已賣光，或是第一手買家釋出的總價比建商最新檯面上售價便宜，具有稀有性，才有意願買進。其實現在也有不少預售屋除了網路上屋主自售、建商待售之外，也會找仲介幫忙處理。中信房屋新莊副都心店長林家民表示，由於預售屋建築時間長，隨著市場狀況房價也會跟著漲幅，此時建商就會調整價格，當初早鳥進場買的客戶可能比後期買的便宜1~2成都有，因此如果民眾想要購買此類轉讓的預售屋，就得以「換約」的方式進行。
以現在預售屋市場來說，林家民表示，大多數建商並不會限制不能換約，但通常只能一次，也就是承接第二手的買家無法轉手給第三手，避免投資客與買賣糾紛；消基會房屋委員會召集人張欣民也表示，少部分建商規定預售屋為不可換約類型，也就是說，上一手買家必須等到取得產權後才可將房子轉移給新買家，轉手得依照一般成屋買賣程序處理，因此買賣雙方要承接交易前，務必得要先搞清楚建商規則，以免交易無效。
圖/民眾要換約前，必須搞清楚建商規則。圖為示意圖
｜承接時間點太晚 得一口氣負擔自備款
此外，買這種預售屋，承接時間點是關鍵，務必倒要問清楚房子目前工程狀況到哪個階段。倘若新買家接手時，房子已快完工落架、且上一手買家已繳納大部分自備款，這時候承接的買家就必須將上一手買家已付的自備款、以及上一手買家要賺的價差一次付清，自備款可能跟買成屋相去不大，因此無法享有買預售屋分期付款的好處。舉例來說，假設上一手買家已付200萬元的款項給建商，並在房子已落架、即將對保交屋之際，若將房子平盤以1000萬賣給承接買家，由於房子已快成屋，因此承接買家必須一口氣負擔200萬元的自備款。
若上一手買家想小賺一點，將房子以1200萬元賣給承接買家，則新買家的需先準備的金額為新總價減去舊總價後再加上舊買家已付款項，也就是1200萬元－1000萬元＋200萬元=400萬元，承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款，因此資金需要非常充足。
而新買家除了要一口氣給付上一手賣方已付的自備款之外，還必須全盤接受第一手賣方當初簽訂的合約條款，同時留意進行客變的增減帳是否有結清。因此林家民提醒，有意接手換約的新買家，在簽約前，務必要問清楚原合約內容，仔細審約平面圖、以及廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材是否有辦退費，整體格局有沒有變更，加減帳款項有無結清，如果本來有退款的部分，就務必得請上一手買家退錢，避免新買家當冤大頭照單全收。
圖/新買家承接轉約預售屋時，必須仔細審閱加減帳款項有無結清以及退費。
｜原買家加價費、仲介費、手續費都是必要支出
再來，對於承接的買家來說，由於換約的當下權狀還沒有登記，因此像土增稅、契稅、規費、印花稅等地政規費稅金都不用繳納。但要注意，通常預售屋換約，原買方都會提出「加價」的要求，比如說，原本合約上是總價2500萬，若以加價100萬換約賣給承接人，代表承接人必須多準備100萬的自備款給原買方，因此買方手頭上的現金需準備比較多，而且也會有投資客獅子大開口的加價風險。
倘若買賣雙方是經由仲介介紹牽線的，林家民指出，買家仲介服務費約2~3成，而且大多數的建設在換約時，除了轉讓給配偶、直系血親之間可以免手續費用之外，第一手買家若轉讓給第三人，得支付當初購屋總價的千分之1的轉讓手續費給建商，承接的買家應要求這筆費用由第一手買家負擔。
圖/民眾買換約宅，買方加價費、仲介費、手續費都是必要支出。
TIPS:
由於房地合一稅2.0將預售屋也納入課稅範圍之中，並從簽約日那天起開始算時間，因此近期有不少投資客因為怕換約會被課徵到房地合一稅，但又想要有賺頭，於是想出了檯面上平轉換約，檯面下塞紅包的方式，但張欣民表示，贈與是無報酬的關係，買賣雙方用紅包來當成贈與萬一被查獲，賣方可能得面臨兩倍漏稅額的罰鍰得不償失。
此外，這種私約除了不合法之外，也不具保障，若賣方未來改口反悔、買方很難透過法律程序尋求救濟；林家民也坦言，假如買賣雙方檯面下私下塞紅包，未來轉手時，由於無法認列成本，因此對於新買家相對不利，建議欲承接此類物件的買方要三思。
注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。