竹科後花園爆「零成交」房價卻死撐不降

圖/新竹高房價促使科技買盤外移，帶動周邊外溢區房價全面成長。

【陳珈汶/採訪報導】新竹房價近年快速飆升，帶動科技買盤外溢至竹東、湖口、新豐、寶山、芎林，以及苗栗頭份、竹南等地，更被網友戲稱「竹科後花園」。不過，113年預售市場衝出歷史大量後，隨著第七波信用管制上路，114年交易量全面急縮，各區域成交量斷崖式崩跌，芎林甚至出現單季零成交，但價格仍未明顯修正，市場正式從全面補漲進入分化階段。

｜新竹蛋黃區高房價擠壓 外溢區全面補漲

新竹核心區房價近年持續墊高，竹北高鐵特區、關埔重劃區新案已站穩8字頭，部分個案甚至挑戰9字頭。在總價壓力下，不少首購及科技買盤開始往竹東、寶山、湖口、新豐、寶鄉、芎林、頭份、竹南等外圍區域移動，形成「竹科外溢生活圈」。

根據實價登錄資料，這七區近5年預售大樓成交均價全面補漲。芎林從110年每坪25.22萬元攀升至114年的54.28萬元，5年漲幅超過1倍；寶山則從28.87萬元漲至54.42萬元，正式站穩5字頭。此外，竹東、頭份、竹南近5年均價也同步翻倍，其中竹南、頭份漲幅分別為153%、125%，位居第一、二名，顯示竹科買盤已從新竹縣市一路延伸至苗栗北端。

591新建案觀察，這波漲勢背後除台積電擴廠、AI產業發展與科技業高薪效應，也反映新竹核心區房價過高後的外溢壓力。其中寶山因緊鄰竹科與台積電寶山廠，被視為「竹科第一圈」；頭份、竹南則憑藉國道通勤與苗北科技產業鏈，逐漸形成跨縣市科技生活圈。

｜房市熱衝出歷史大量 限貸令後瞬間反轉

觀察實價登錄近5年預售大樓交易量，113年堪稱竹科外溢區交易的最高峰。竹南全年成交1234件、頭份1178件、竹東812件、湖口757件、新豐640件、寶山584件，幾乎全數創下近5年高峰，市場在AI題材、科技資金與新青安帶動下價量齊揚。

然而，9月央行祭出史上最嚴第七波信用管制後，市場買氣快速反轉。從各季數據觀察，113年Q2仍為高峰，但Q3後成交量急速滑落。以竹東為例，Q2成交412件，Q3驟降至51件，Q4僅剩18件；湖口從263件縮至84件；頭份更從Q2的502件降至Q4的111件，各區成交量幾乎呈現斷崖式下滑。

在限貸令與銀行資金緊縮下，投資與置產買盤快速退場，市場也從追價轉為觀望。至114年成交量進一步萎縮，竹東全年僅66件，新豐58件，寶山82件，頭份與竹南更較113年量縮約85%；即使到了115年Q1至今仍不見起色，其中新豐甚至僅個位數的交易量，市場正式告別過去幾年的房市熱潮。

｜外溢區明顯分化 有產業撐盤最抗跌

買盤退潮後，竹科外溢區開始明顯分化，寶山、竹東、頭份與竹南，因具備科技業人口、通勤需求與成熟機能，價格相對有撐。尤其寶山近兩年即使交易量縮，成交單價大多維持54萬至55萬元區間，價格仍不見鬆動。同樣具備通勤與成熟生活機能優勢的竹東，114年均價仍達45.88萬元；頭份與竹南則因竹南科學園區、苗北科技產業鏈與竹科通勤人口支撐，房價維持4字頭高檔。

反觀過去仰賴低基期與重劃題材補漲的區域，在投資買盤退場後，市場去化壓力開始浮現。芎林113年Q4甚至出現單季零成交，不過，至115Q1的每一季度價格仍穩站5字頭；竹東和寶山在115年Q1交易量均僅剩10件，新豐甚至只有5件，但價格並無隨著交易量縮而明顯修正，部分區域已從過去全面補漲，轉為典型「有價無量」市場。

竹科外外溢區成交量快速萎縮，但價格修正幅度卻相對有限，市場進入「量縮價撐」態勢。目前尚未出現明顯跌價，主因仍是土地與營建成本居高不下，建商也普遍不願直接降價。不過在投資買盤退場後，市場已回歸自住主導，未來房價能否續撐，關鍵仍在產業、人口與通勤支撐力道。

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