買賣不破租賃有漏洞? 千萬裝潢毀於一旦

2019-05-10     591編輯部報導
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圖/台中一家人氣燒肉店因租約問題歇業。翻攝自google map

台中一家人氣燒肉店,日前無預警歇業,業者表示砸千萬裝潢,和二房東簽約5年,但才營運1年多,二房東卻提前終止合約,再由地主親自提告佔地,燒肉店敗訴後,除了退租還地外還要賠錢,但律師從判決書中指出,燒肉店敗訴原因為當初簽約時已寫明若提前半年告知解約,即可生效,且當時二房東已在六個月前告知次承租人,與買賣不破租賃較無直接關聯。

|買賣不破租賃 房東必須是房屋所有權人

根據《TVBS》報導,該家燒肉店平均客單價千元起跳,店租十萬塊錢,合約一簽達五年,營運一年左右,業績慢慢有起色。想不到收租的二房東卻提前終止合約,光裝潢損失就難估計。

另外,這名地主把地租給名下公司後再轉租,老闆等於向二房東租店,不受民法規定的買賣不破租賃原則的保護,官司一審敗訴,當初裝潢1千多萬的心血,討不回來,還要賠對方100多萬。再者,要構成「買賣不破租賃」,首先房東必須是房屋所有權人,可該案燒肉店卻是跟二房東簽約,所以二房東與承租人的合約屬於無效合約。

然而,民法425條第2項指出,若屋主與承租人的租約已逾5年或無期限,租約又沒有公證的情形下,「買賣不破租賃」也不成立。

|裝潢損失想討回 必須提告二房東

不過,《東森新聞》報導則認為,此案與買賣不破租賃較無直接關係,是兩碼回事,律師從判決書中釐清敗訴重點,他指出,從雙方談好的租賃合約中,白紙黑字寫到可以在6個月期限提出退租,無論是口頭或者書面告知都算數,而且不用兩邊都同意。

律師表示,「所謂的這個二房東,有在六個月前告知次承租人,也就是這名徐先生說,我們要終止租約請你搬遷,所以二房東轉租合約的部分,其實已經終止了。」針對裝潢部分,律師建議如果裝潢損失想討回,必須提告二房東,或許能有些許勝算。

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