政策解讀│租賃新制6月上路 房客更有保障

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近年因租賃糾紛頻傳，租屋權益逐受政府重視，除了前年(2017)公布的「租賃住宅市場發展及管理條例」，針對租賃住宅服務業的「住宅包租契約應約定及不得約定事項」和「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」也陸續將在今年(2019)6/1正式上路，分別適用於包租業者對房東及包租業者對房客。

本專法所謂的租賃住宅服務業為向房東承租租賃住宅並轉租給房客的包租業者，主要在提供租屋資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢服務，而且必須向主管機關申請許可、辦理公司登記；還須繳存營業保證金、加入登記所在地的同業公會，所僱用的人員還必須領有租賃住宅管理人員證書等，又被稱為專業二房東。

今年6/1開始包租業者必須以「住宅包租契約應約定及不得約定事項」和「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」來與房東和房客簽約，尤其在押金、水電費、修繕責任、租賃雙方義務責任、屋況說明等均有特別規範，若違反規定，除契約條款無效外，還可能會有高額罰鍰。

圖/租賃新制6月即將上路，未來透過包租業者租屋的民眾將更有保障。設計照片

（一）「住宅包租契約應約定及不得約定事項」

對於租賃雙方(包租業對房東)共同的權利義務，包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅的限制、修繕、室內裝修、租賃雙方的義務和責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範，若違反，契約條款將無效；而應約定事項，卻未記載於契約者，仍會構成契約內容。

應約定事項

1.押金約定及返還：
押金由包租業者和房東雙方來約定月租金金額，但最高不得超過2個月租金。且包租業者應於簽訂契約時一併交給房東。房東也應於租期結束或契約終止包租業者返還租賃住宅時，返還押金。

2.修繕：
租賃住宅或附屬設備有損壞的時候，應由包租業來負責修繕，至於修繕費用則是由包租業者和房東來判斷損壞性質和責任歸屬，另行在約定負擔的方式。

圖/包租契約中，租賃住宅或設備損壞時，應由包租業負責修繕，雙方約定費用。

3.出租人之義務及責任：
房東的義務和責任。在簽約時，房東必須出示有權出租租賃住宅的證明文件和
身分證供包租業者核對身分；同時，房東要提供同意租賃物件的全部或一部分可轉租的同意書，並載明租賃物件範圍、租賃期間以及可以終止契約的事由。另外，房東也應先主動向包租業者說明，租賃住宅由他負擔修繕費用的項目和範圍，並提供聯絡方式給包租業者，若有修繕必要時便可來電告知。

4.包租業之義務及責任：
在簽約時，必須出示租賃住宅服務業登記證影本，供房東核對，當然也應以善良管理人來注意，保管、使用、收益租賃住宅。

在和次承租人(房客)簽約時，不可以超過房東同意轉租的標的範圍和租賃期間，且和房客簽約後，要在30天內以書面將轉租標的範圍、租賃期間、房客姓名及其通訊地址等相關資料通知房東。此外，包租業者在日常就應修繕維護租賃物件，並時時紀錄，提供房東查詢或取閱。

5.提前終止租約之約定：
如果房東與包租業者有約定可以提前終止租約，那麼其中一方必須至少要在終止前1個月通知他方。一方如果沒有先通知就直接終止租約，就必須賠償另一方違約金，不過，最高賠償金額不可超過1個月租金。

不得約定事項

1.不得約定次承租人不得遷入戶籍：
依戶籍法規定，若有居住事實，要於30天向現住地戶政事務所辦理遷入或住址變更登記，因此不可限制次承租人(房客)遷戶籍。

2.不得約定包租業負擔之稅費，轉嫁由出租人負擔：
防止包租業將應負擔的稅費，像是營業稅、營利事業所得稅或其他稅費，轉嫁給出租人負擔，對出租人不公平。

（二）「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」

在「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」方面，同樣有押金額度、水電負擔、修繕責任及雙方義務責任等規範，而且為了防範包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有權益，還訂有不得記載事項，包括不得約定房客不能申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加的負擔及稅費轉嫁等，若違反，除契約條款無效外，還得依消保法規定，最高處30萬元罰鍰。

應記載事項

1.押金約定及返還：
押金由包租業者和房客雙方約定月租金金額，但最高不得超過2個月租金，且房客應於簽約時一併交給包租業者。當然，包租業者也應於租期結束或契約終止，房客返還租賃住宅時，返還押金。

2.租賃期間相關費用之支付-電費：
電費在契約中可約定是由包租業者來負擔或是由房客來負擔，但為了避免包租業者藉故收取高額電費，若電費約定是由房客負擔時，不得超過台電夏季用電量最高級距之每度金額。

圖/避免包租業者藉故收取高額電費，而訂出電費最高標準保障租客。

3.使用租賃住宅之限制：
租賃住宅僅供居住使用，房客不能變更用途，也不能把租賃住宅的全部或一部分再轉租，或將租賃權轉讓給他人。

4.修繕：
租賃住宅或附屬設備有損壞時，除可歸責於房客事由外，原則上仍由包租業負責修繕，經房客催告仍不修繕，房客可提前終止租約，也可自行修繕後請求費用或於租金扣除。

5.包租業之義務及責任：
包租業者在租屋的時候要出示租賃住宅服務業登記證影本，供房客核對，也要出示房東同意轉租的書面文件，並載明房東之租賃標的範圍、租賃期間及得終止住宅包租契約的事由。除了要提供合於約定居住使用的住宅，和房客簽約時也務必主動告知房客由包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時的聯絡方式。

另外，包租業者也得製作租賃標的現況確認書，並於簽約時，以該確認書及和契約一併向房客解說；若房東有修繕必要行為時，包租業應於相當期間預先告知房客配合修繕作業。最後，包租業者也理應配合房客設立戶籍需要，協助向房東取得可供設籍的相關證明。

圖/包租業者租屋給租客時，須解說租賃標的現況確認書及負責修繕項目範圍等。

6.提前終止租約之約定：
如果包租業者與房客有約定可以提前終止租約，那麼其中一方必須至少要在終止前1個月通知他方。一方如果沒有先通知就直接終止租約，就必須賠償另一方違約金，不過，最高賠償金額不可超過1個月租金。

不得記載事項

1.不得約定承租人不得申報租賃費用支出：
租金報稅本是房客應有權利，但有的房東為了不想繳稅，會不准房客申報以免被查稅，因此而規範。

2.不得約定承租人不得遷入戶籍：
房客遷戶籍因需房東提供文件讓房客去辦理登記，但同樣會使地下經濟曝光，並不是每個房東都願意，但因為戶籍遷入是房客的權利，故而訂之。

3.不得約定應由包租業或租賃住宅所有權人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔：
防止包租業和房東將應負擔的稅費，轉嫁給房客負擔，對房客不公平故而訂之。

對於參與包租政策的房東，不僅具穩定收租的優勢，還相對省時省力，房東只需要提供房屋，租屋相關雜事都可交由包租業者打理，且政府為了鼓勵房東委託包租業也訂出租稅優惠。

契約時間達1年以上，每屋每月最高可享6千元所得稅免稅額，另外房東租賃所得的必要費用，原是以租金收入43%計算，加入包租政策的房東，月租金6千元~2萬元部分，可以53%作為必要費用率，超過2萬元再回歸43%計算。

對於透過包租業租房子的房客們來說，所簽訂的轉租契約比起一般租約相較更有保障，不僅有消保法約束，轉租契約也針對包租業者的義務責任加強著墨，也訂出電費最高上限，防止業者超收謀取不當利益。另外，轉租契約檢附的房屋現況說明書，還新增「有無漏水情形」、「有無做輻射屋檢測」、「有無做海砂屋檢測」、「是否為凶宅」等項目，如實揭露租賃物件是否為問題屋。

此外，假如房客面臨提前終止租約的窘境時，除了規定包租業應於5天內通知租客終止契約，還要協助租客優先承租其他租賃住宅；如果是因為包租業停業、解散，租客則可請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，且公會或其全國聯合會「不得拒絕」，種種的規範與限制都是以保護租客為出發點。

張欣民 天時地利不動產顧問公司總經理

包租代管政策之所以成效不彰，除了租稅優惠誘因對房東來說並不大外，台灣租賃市場長期的地下經濟更是不願響應的主因，收租對許多房東來說本就是不需報稅的隱性收入，只怕參與包租計畫後，租賃行為曝光，政府順着雞毛找雞來查稅，讓多數房東遲遲不願意買單。

而且儘管房東願意提供空屋，市面上卻有很多分租套房、雅房，甚至是違建都不符合包租物件的規定，導致空屋難以進入包租市場，在物件不多的狀況下，房客自然也了了無幾。

另外，包租轉租契約僅針對向政府申請許可的包租業者，而這類業者又被指為專業二房東，因為這樣的稱呼，不免讓人會錯意以為一般大家說「認知的二房東」（A向房東租房子，告知原房東要轉租，房東也同意，A再將房子部分空間或整個空間轉租給第三人，A即為二房東)也同樣適用新制轉租合約，但其實不然，那些二房東仍是不受新制規範與約束，包租轉租契約訂定確實是讓租賃市場更進一步，但是否真的對廣大房客有幫助，仍須打上問號。