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空頭總司令真心話 現在適合買房嗎?

2019-12-03     591編輯部報導
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圖/政大退休教授張金鶚表示,「自住」和「投資」其實是兩回事。

房市今年有感回溫,市場預期買賣移轉棟數上看30萬棟、有望重返近5年新高點,所以這代表現在適合買房嗎?號稱空頭總司令、前台北市副市長授張金鶚表示,買房動機大抵分為「自住」和「投資」,不少人買房子都希望既能符合「自住」及「投資賺錢」,但以購屋關鍵五大因素來考量,兩者優先次序不同差很大,搞清楚才能知道現在是否適合進場。

|時機應非購屋決策關鍵因素

向來痛批炒房、人稱空頭總司令的張金鶚今年從政大教職退休後,在文山區買進第四間房,引起外界一陣討論,日前他在臉書上針對「現在適合買房嗎?」撰文指出,許多人買房子都希望既能符合「自住」,又可「投資賺錢」,但事實上,兩者買房需求的比重與優先次序並不同。

以購屋五大關鍵因素「時機」、「區位」、「產品」、「價格」及「管理」來看,購屋若以「自住」為主,「產品」的良莠與主觀偏好應是首要關鍵,若產品若不理想,就失去居住的主要目的。其次是「管理」的水準高低,這是社區居住品質長期維持的關鍵。第三是「區位」的滿意程度,這是日常生活環境是否便利的考量。

再來「價格」的高低合理與否,此也涉及個人負擔能力及對前三項的偏好程度而定,因為房屋沒有完全相同的產品,其價格也會因個人對產品喜好而有所差異。最後才是「時機」是否適當的考量,尤其目前及未來的景氣時機不易掌握,不宜過度重視此因素。換言之,如果是以居住為主的購屋需求,時機應非購屋決策的關鍵因素。

|房市長期過度景氣 造成此次回溫缺支撐力道

反之,購屋若以「投資」為主,「價格」的高低應是首要關鍵,因為「低買高賣」才能達到賺錢的目的。然而不但當前個案的價格仍然居高不下,更別提未來個案價格的漲跌更難掌握,若考量資金週轉與持有和交易成本,現在買屋投資的價格風險不小。

其次是「時機」的考量,雖然許多業者看好房市景氣回溫,然而過去房市長期過度景氣,房價持續攀升,使得購屋者的負擔能力越來越有限,造成此次回溫缺乏支撐力道;加上目前選舉熱潮,未來房市相關改革的不確定性,房市短期時機仍在盤整階段,長期人口與所得的基本因素更不樂觀,世代購屋能力的差異與房屋繼承的現象將凸顯,使得房屋供過於求將越來越嚴重。

第三應重視「區位」,目前市中心不但房價過高且都市更新緩慢不易;另外,市郊新發展地區擴張速度過快,不斷炒作預期相關建設,使得房地產投資傳統區位保值或增值的不確定性越來越高。

|現在應非購屋投資的好時機

第四是「產品」,目前產品為因應高單價低總價的需求,「小宅化」產品當道,居住品質勢必降低,如此產品隱藏未來投資風險。最後才是「管理」,當短期投資轉手不易,面臨只好長期出租經營,當小宅化或是大小宅混合社區均將產生管理不易的困境。綜合評估當前房市的投資環境,顯然仍有許多疑慮,現在應非購屋投資的好時機。

現在是否適合購屋的決策,不但自住與投資目的不同,每個人對房地產的主觀需求與房市客觀認知也有所差異,然而購屋涉及個人及家庭大筆資金的週轉運用,負擔能力的考量必須審慎盤算,以免因購屋陷入生活困境,如此將得不償失。

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