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未來房市怎麼走 張金鶚:泡沫化將更明顯

2020-03-19     591編輯部報導
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圖/學者張金鶚認為,房市遲早會受到賣房救股影響。

肺炎疫情全球大流行,重創各產業面,但在房產市場上,有些業者認為不受影響,持續看好房市,甚至認為應「危機入市」,趁機撿便宜。對此,學者張金鶚認為,國內外的股市都大幅下挫,房市遲早會受到賣房救股影響,同時因爲所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化也將更為明顯,怎麼可能會沒影響,更不可與SARS狀況比擬。

|房市泡沫化將更為明顯

前台北市副市長、清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,肺炎疫情持續延燒,對國內外總體經濟產生相當影響,然而只有房產業者認為自住剛性需求不會因疫情而減少,甚至還有許多業者及消費者認為可遵從SARS經驗「危機入市」,趁機撿便宜。

但現今時空狀況已不同,2003年時房市歷經13年的不景氣,房價跌無可跌,才產生少部分人開始進場購屋的狀況,然而這次由於受到低利率及資金寬鬆影響,加上業者及投資客口袋夠深,銷售量雖萎縮但房價大多下跌有限。雖然去年開始有些復甦跡象,但投資客仍無利可圖,只剩首購或換屋自住客進場。

隨著近期美國大幅降息,若央行也即將跟進,對房市或許能產生激勵作用,但張金鶚也提醒,國內外的股市都大幅下挫,房市遲早會受到賣房救股影響;同時因爲所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化將更明顯,且絕對會受到產業經濟衰退所衝擊;觀察當前房市,自住性購屋已經因小宅化,產品不佳,能否長期適用,仍待考驗,加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場,未來還有多少自住客會在疫情過後,面對高房價還會源源不斷的進場呢?

|業者降價讓利 才能符合自住客真正需求

此外,在肺炎爆發之前,房市就已呈現供過於求的現象,尤其是高價位的產品,需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」(包括社區管理)、「區位」(包括生活機能)及「價格」(包括公設比影響)三者是否符合需求且合理。無奈產品、區位及價格彼此常有衝突,業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性。

反之,若業者能夠重視產品及區位的合理,而犧牲價格(降價讓利),便能符合一般自住客的真正需求。未來若房市資訊及稅制、和金融市場越來越健全,相信當前不合理的房市「三高」(高房價、高空屋率及高自有率)將面臨調整。

張金鶚坦言,市場主流認為新冠肺炎的影響力僅是「短空長多」,可此「短空」究竟是3個月或是半年以上,無人能確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看,此「長多」有更多的不確定性,值得各界審慎因應看待。

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