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新制上路! 老公寓有望「一坪換一坪」專家卻打臉

2021-11-27     591編輯部報導
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老公寓的春天?最近地牛頻頻翻身,加上高雄城中城意外,讓老屋關注度驟增,加上內政部近日放寬都更宅耐震認定,只要符合規定的建物,都能享有「原容積1.3倍」獎勵,且還不受樓層限制;此舉一出,讓不少老公寓的屋主見獵心喜,盤算著1坪換1坪穩了;對此,專家則直言「1坪換1坪的核心,牽涉業者、屋主的利益分配,即便放寬規定,未必能輕易達成。」地政士則分析,想1坪換1坪,仍要視個案的土地持份、重建容積、分配比例而定,並非所有老屋都適用,恐怕要讓不少屋主失望。

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圖/內政部日前釋出利多,老公寓能不能「1坪換1坪」,再度引發熱議。

│「1坪換1坪」是噱頭還是甜頭?

對於坪數問題,危老開發業者、佳彬開發總經理許鑅波直言「1坪換1坪的核心,從來都不是數學題,而是屋主和業者的利益分配,根據過往經驗,雙方往往是『多還要更多』,若想達成共識,恐怕還是有難度,提醒屋主如意算盤別打得太快。」安桓地政士事務所所長黃若盈則分析,政府釋放利多,雖能提供誘因,帶動民間參與意願,但屋主想1坪換1坪,還是得先看自身的土地持份,以及重建容積分配比例是否足夠,並非所有老屋都適用。

第一點:土地持份

首先,黃若盈指出,重建能蓋多少坪,與土地「容積率」有關,而屋主能分回得坪數,是依據「土地持份」的面積來換算;換句話說,重建坪數越多,土地持份越大,可分回的坪數就會越多;但要注意的是,若屋主是採取與建商合建,還要計算日後雙方分配比例,才能知道實際分回多少。

第二點:重建容積

上面提到,重建能蓋多少坪與「容積率」有關,因此,容積高低也是影響分回坪數的關鍵。以台北市常見的老公寓為例,法定容積雖規定為225%,但目前有許多4、5層公寓,是在管制前蓋好,往往現況「原容積」高達300%、320%,若按照過往計算,幾乎都換不回原本的室內坪數。這次內政部放寬規定,就是讓老公寓也可適用「原容積」,而非用「法定容積」計算,這樣一來確實也能增加重建坪數,下面就來實際計算看看。

原都更容積計算:
100坪(基地面積) X 225%(法定容積) X 1.5(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=540坪(可重建坪數)

放寬都更容積計算:
100坪(基地面積) X 320%(原容積) X 1.3(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=665.6坪(可重建坪數)

第三點:分配比例

至於分回比例,台北市老屋改建協會理事長胡偉良指出,由於許多屋主不願「掏腰包」負擔重建費用,便採取與建商合建;而建商的興建成本,則由一定比例的重建坪數來抵回;目前屋主與建商的比例,約介於30~40:60~70間。胡偉良也補充,一般來說,房價高的區段,地主僅需分出較少坪數給建商,就足以支付興建成本,故屋主分回比例較高;反之房價較低的地區,屋主就得拿出更多坪數,因此市場才會有「都會區的老屋最值錢」這種說法。

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│算一算 你家能分回多少坪?

讓我們實際試算,薇薇有一間室內坪數30坪的四樓公寓要都更,經評估後耐震能力不足,可適用新制,土地持份是10坪,屬住三土地、現有容積率是300%,容積獎勵為1.3倍,那麼薇薇可分回坪數即是62.4坪,假設公設比為33%,且要分給建商35%,那實際分到的面積就是27.17坪,與原先相比,坪數分配比為1:0.91,已接近1坪換1坪的水準。

步驟一:計算個人分回坪數
10坪(土地持份) x 300%(基準容積) x 1.3(獎勵容積)x 1.6(公設轉換率)=62.4坪(可分回坪數)

步驟二:扣除公設比、分回比例,得出室內實際面積
62.4坪 x (1-35%) x (1-33%) = 27.17坪(實際室內坪數)

步驟三:計算分配比
27.17坪(分回坪數)/30(原先坪數)=0.91(分配比)

│十年磨一劍 想都更「等越久,獎越多」?

都更雖設有面積限制,但因獎勵豐厚,仍吸引許多業者或企業申請,如目前動工中的國泰蔡家「起家厝」敦南金融大樓,將重建成28樓的頂級商辦,市值估計260億,身價可說三級跳!然而,日益優渥的獎勵,卻也成為都更路上的絆腳石;經媒體報導,自2014年開始籌備,價值約800億的台塑總部都更案,原先申請流程已進入尾聲,卻因政府日前釋放利多,讓業者決議改採新制送件,一來以往之下,開發進度預估延後3-5年,再度彰顯都更「十年磨一劍」的特色。

一位北市都更推動師坦言,政府釋出善意,固然是對老屋重建的善意,但與產權單一的大型商辦「說變就變」不同;許多老公寓屋主,一旦聽聞新制上路,即便建物現況亟需改建,也寧願要求將原協議「砍掉重練」,試圖得到更多的獎勵,形成「等越久,獎越多」的奇特景象。

宏國德霖科技大學不動產經營系兼任副教授林旺根也認為,政府釋放利多,當然有助激勵市場 ,但在獎勵之餘,仍需要「蘿蔔與棍子」齊下,該有的代拆執行到對大開口屋主的課稅方案都不能少,才能根本改善老屋現象。

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圖/「敦南金融大樓」將都更成28樓頂級商辦。(取自維基共享)

│延伸閱讀

政府最新利多:全台百萬棟老公寓都更 有望「1坪換1坪」

內政部日前公布《都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法》,放寬「都更耐震認定」貼近危老,如果經評估耐震不足現行規定1/3的老建物,將視為危險建物,可以申請地方政府代拆,還會給予原容積1.3倍容積獎勵,屋主將有機會透過都更重建,實際拿回權狀上的「一坪換一坪」。

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若民眾有意重建,可參考「屋主多走都更,屋主少跑危老」的大原則,但實際狀況,仍因地段、容積不同而有所變動;專家也提醒,老屋重建是未來趨勢,獲利可觀,「基本功」必須先做好,才不會淪為有心人士套利工具。

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