搶都更危老案 銀行重推「百分百房貸」

圖/為搶都更危老業績，銀行再現「百分百房貸」

都更危老再度吹起「百百風」，銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，十多年前曾出現的「百分百房貸」再現。業界人士透露，此種「百百風」的都更危老案件，金額少則3～4億元，多則高達20～30億元，可一次供應建商全部的資金需求。最早發起的多為中小型銀行，為爭取業績積極透過都更危老提供100％貸款，而現在大型公民營銀行也加入戰局。

｜都更危老的百分百融資 可一次供應建商全部資金需求

據《工商時報》報導，大型行庫主要以兩種方式把關百分百融資的危老案。一是原地主自蓋自建的危老建案，才給予百分百融資，建商主導的最高僅貸7成；二是以該危老建案在轉為房貸後，房貸成數最高7成來估算危老所需建融金額，若地主戶總資金需求在限額內，就可獲得行庫的百百融資支持。

據悉，這種百分百融資的都更危老案，幾乎都集中在雙北市，由於相對於一般的土建融案，最多只能取得對開發金額約5成融資，且其中1成還必須保留在動工時才能再動撥，都更危老融資提供的「百百」條件，可一次供應建商全部的資金需求。因此銀行特別要求，必須把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶。

而這種100％融資的建案，坪數以100～200坪居多，也有發現超過300～400坪的百分百融資案。在實務面上，也有將同一基地分成兩個區塊的特殊類型。由於危老必須要全體住戶都同意才能承作，所以將一個基地分成A、B兩區，未能獲全體住戶同意的則以都更進行。

｜銀行專戶撥款 建商必須出具完整報告書

銀行主管指出，這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關，建設公司也必須出具完整的報告書。規劃內容包括聘請建築師及其顧問費用、營造工程費用、把關都更危老流程的團隊費用，及其他如打造綠建築等專業細節規畫費用。銀行再根據開銷，從專戶撥出費用給建商。

「融資平衡點」的拿捏，也是銀行重要的風險控管方式。舉例來說，若建商在投入危老都更時，所獲配的新建後房產總值在50億元，銀行會將一般建商對該案進行的成本最高上限，設定在35億元做為控管。

｜三大誘因 促使銀行競推都更危老百百融資

危老都更貸款採百分百融資的做法，在金融圈愈來愈常見。業界人士分析銀行競推主要有三大誘因，第一是銀行法第72條之2，都更危老可排除在計算範圍；第二是百百融資利率比起一般非百百融資的都更或危老案，高出近1個百分點，約在2.5％～3％間。第三，此做法可免除傳統方式上，容易受都更或危老參與者一旦在中途碰到繼承糾紛，會導致撥貸受阻的情況。

大型行庫表示都更和危老重建，都排除在銀行法第72條之2的計算範圍，加上金管會資本計提的風險權數計算上，比其他土建融案低很多。兩相考量下，大型行庫偏愛承作，尤其地主自地自建的危老案，不僅給到百分百的融資，在利率上也願意給更多優惠。大型行庫主管指出，許多為地主自地自建的危老案，利率僅在1.9％～2％，連2％都不到，和現在很多土建融新案有很大的落差。

一般土建融案，在銀行法第72條之2的上限限制下，開始出現「以價制量」效應。土融案新案一般利率都在2.5％以上，至於建融案還會再多出半碼或1碼，利率水準不少已超過2.7％。而中小型民營銀行所承作的危老都更百分百融資案，利率多有超過2.5％的現象。大型行庫主管指出，其中包括營建管理、建築師、稅費，以及都更團隊負責整個流程及送件費用等，都一併由銀行協助處理，所以整套統包下來，利率不僅超過2.5％，甚至接近3％。