北市這6區原地等價換屋難 不如等都更!

圖/據實價登錄資料，預售價格較低的區域僅剩萬華區及文山區。

房價飆漲的現在，想在天龍國老屋換新屋有多困難？根據實價登錄資料，台北市成屋與預售屋價差約19~54％不等，其中，北投、大同、內湖、松山、中山、南港6區價差達48％以上，意即將30坪老屋售出再買新屋，恐只能買到20坪房子。對此專家則指出，不少屋主沒錢換房，乾脆將希望放在都更。

｜等價新屋換舊屋 室內坪數差很大

據《富房網報導》報導，房仲業者依據實價資料，統計台北今年上半年大樓及華廈的成屋及預售屋成交均價發現，北投、大同、內湖、松山、中山、南港等6個行政區價差48%以上，也就是說，30坪老屋售出再買新屋，恐只能買到20坪房子。對這6區的居民來說，想要賣舊屋等價換新屋，除了價差之外，加上公設比，內部空間將會嚴重縮水。

而價差低於2成左右只有萬華，價差僅19.5%，權狀坪30坪，賣掉原有房屋換新屋後，還會有約25坪權狀坪，當然，若考量公設問題，室內坪數也會縮水不少，但相較其他行政區已經幸運許多。

對此，大家房屋企研室副理郎美囡表示，近幾年房市走升，加上營建成本上漲，新案價格節節上升，跟同區成屋、中古屋呈現巨幅價差，買方換新屋可能越換越小，或是轉往價格更低的區域。

｜北士科帶動 北投新案拉出高水平

台北市12個行政區中，預售與成屋的成交均價差異最大的是北投區，預售均價比成屋高54.6％，成屋均價每坪54.5萬元，預售每坪84.2萬元，1坪差了近30萬元，大同區預售也高54.0％，內湖區今年預售成交均價破百萬，比成屋貴53.9％，松山區及中山區也都是預售均價破百萬、高出成屋50％以上的行政區。

郎美囡分析，北投區在北投士林科技園區議題帶動下，除土地價格翻漲，住宅新案也拉出高水平，如「華固文臨」、「家居璽玉」的成交價都突破百萬大關，推升預售成交價的均值。另，大同區、內湖區、松山區的新案開價幾乎都在百萬以上，因此預售成交價都在百萬上下，中山區新案量較多，預售成交價從8字頭到破百萬，但以高級住宅為規格的新案比例高，預售均價也破百萬元。

觀察台北市各行政區預售成交均價，共有7個行政區破百萬，預售價格較低的區域僅剩萬華區68.2萬元及文山區76.9萬元。郎美囡指出，台北市土地取得成本高，近年工料雙漲，因此新案規劃以高價住宅為主，開價多在120~150萬左右，高端買方在疫後資金潮的追價意願高，對高單、高總價物件的接受度大幅提升，成交價格也能在百萬水準，不過萬華及文山部分建案位置偏外圍，地段成本較低，因此新案價格不致過高。

｜原地換屋太困難 不如等都更

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，近年台北市中古屋房價跟著多頭市場價揚，但價格疊升速度遠不如新案漲速，增加了原處換屋的困難度。再加上政府力推危老重建及都更，因此許多想換新房的屋主反而更傾向以危老或都更的形式換新屋。