社區攻略 | 新北市土城區馥華城奕看屋心得（價格+格局分析）
「馥華城奕」位在新北土城的暫緩發展區內，緊鄰成熟市區的重劃區，市容整齊新穎。基地三面臨路，由金城路二段、學士路33巷所環繞，佔地近795坪；社區共91戶，屬於小型社區，全數為4房格局，坪數最小50坪起，且單層4戶，戶戶皆為邊間，並具有三面採光條件。
馥華城奕外觀圖
優點
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環境：位於緊鄰成熟市區的重劃區，市容整齊新穎，生活機能健全多元。
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社區規劃：全4房規劃單純均質，低梯戶比1:2，且戶戶邊間，衛浴皆開窗。
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發展前景：位處暫緩發展區內，具重劃區遠景。
缺點
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環境：距離台北看守所約1公里。
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社區規劃：走道空間較大，部分戶別室內有樑柱，裝潢時需留意改善。
區域解析
地理位置
「馥華城奕」坐落金城路二段、學士路33巷所圍街廓，為土城暫緩發展區內的新社區，當地的房市供給，以屋齡5年內的社區為大宗。
交通機能
距離捷運海山站步行約12分鐘；周邊公路聯外交通仰賴國道3號、65快速道路。
生活機能
- 學校：步行約11分鐘，可達廣福國小；距離中正國中步行約5分鐘。
- 商業：周遭環繞海山商圈、中央路商圈及清水商圈等成熟鬧區，鄰近兩處傳統市場，步行4分鐘可達學府市場，車行約8分鐘抵延吉市場；亦有家樂福量販店土城店可供採買，步行約7分鐘；娛樂消費可到日月光廣場，車行約4分鐘。
- 休閒：附近公園綠地眾多，步行6分鐘即為斬龍山文化遺址公園；步行7~9分鐘可達土城體育場及土城國民運動中心；另車行9~10分鐘即達大清水運動公園及溪洲河濱公園。
社區規劃
「馥華城奕」為土城暫緩發展區內的新社區，基地臨金城路二段、學士路33巷，基地面積約794.46坪，為地上23層樓、地下3層樓的獨棟大樓建築。社區規劃84戶住家、7戶店面，總計91戶，屬於小社區。設有130個平面車位，車戶比1:1.43，可戶戶配備車位，並有充電樁；公設比約33.8%，有交誼廳、會議室、視聽室、接待大廳、KTV、閱覽室、健身房、信箱區、俱樂部、Lounge Bar等公設供住戶使用。
住家部分坪數約50~58坪，全數規劃4房格局，戶型單一，其中朝向東南的A1、A2坪數較大，朝向西北的B1、B2坪數較小；社區單層4戶搭配兩座電梯，梯戶比1:2，屬低梯戶比，出入單純便利；戶戶皆為邊間，均享有三面採光，客廳、房間及衛浴通通開窗，使各空間都保有採光與通風。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
周邊比價
購買建議
「馥華城奕」處於緊鄰成熟鬧區的新興重劃區，享有重劃區的發展遠景，並擁有成熟市區的豐富生活機能，周遭不乏建設題材，亦有新北市立土城醫院提供醫療服務，附近又環繞許多休閒綠地，加上社區低梯戶比出入單純，且採全4房的均質規劃，適合講究生活品質的雙北換屋族。
本社區戶戶擁有三面採光，客廳、衛浴、臥室全數開窗，居家的採光、通風條件頗佳，其中A1、A2戶型坪數較大且為雙主臥設計，更適合戶內人口眾多的三代同堂家庭。
