開箱文 | 台南市中西區湁韻看屋心得（價格+格局分析）
「湁韻」位於台南市中西區，近距新光商圈、海安商圈，位處府城精華地段，周邊新建案不多，一有新案釋出，相當吸引在地客目光，而該案基地雙面臨路，規劃純住宅社區，採均質2+1房，最小坪數37坪起，戶戶雙衛浴配置，邊間三面採光。
湁韻外觀圖
優點
- 位置：「湁韻」位處台南市中西區市中心，基地周邊純住宅氛圍濃厚，生活品質不錯。
- 社區規劃：單層四併雙梯，梯戶比1:2，加上純住宅規劃，出入單純、等待電梯不必太久。
缺點
- 交通：缺乏大眾運輸系統，需仰賴開車騎車。
- 社區規劃：公設比達35%，但公設項目僅有2項，相對大基地建案較不豐富。
區域解析
地理位置
「湁韻」位於台南市中西區南華街與武英街路口。
交通機能
距離台17線約車行2分鐘。
生活機能
- 學校：至新南國小約車行5分鐘、金城國中6分鐘。
- 商業：距離海安商圈、新光商圈約車行3分鐘，步行3分鐘有全聯、12分鐘抵達文南市場、13分鐘到家樂福。
- 休閒：到水萍塭公園約步行9分鐘。
社區規劃
「湁韻」位於台南市中西區南華街與武英街路口，由台產建設股份有限公司投資興建，基地面積314.15坪，規劃為1棟地上12層、地下3層建築，共有40戶住家，車位規劃平面式41個，車位配比1:1.03，足以一戶一車位。公設比35%，設施含有接待大廳、才藝教室。
住宅標準平面層單層四併雙梯，梯戶比1:2，尖峰時間不必等待電梯太久。格局坪數規劃為2+1房(37、45、47坪)，其中A2、A3/、A5戶為相似2+1房，雙衛浴開窗，+1房可作為臥榻或書房。
註:100戶以內為小社區，100~300戶中型社區、300戶以上大型社區
註: 1:4以上屬高梯戶比，1:3屬一般梯戶比，1:2、1:1屬低梯戶比，多是豪宅、小基地建案
格局解析
空間坪效
與A3、A5戶為相似2+1房。室內樑柱盡量外移，格局方正好規劃。開放式廚房，配置一字型廚具，留有冰箱、電器櫃空間，但要留意油煙飄散問題。二間臥室皆為雙人房尺度，其中主臥室配置獨立衛浴，與客用衛浴同樣採乾溼分離。
空間採光
邊間、三面採光。明廳明房，雙衛浴開窗。
居住動線
家務動線：規劃前後雙陽台，前陽台提供景觀休憩功能，後陽台由廚房進出，掃除家務動線流暢。
訪客動線：有獨立玄關，避免賓客開門直視屋內狀況，不過至客用衛浴需經過臥室，隱私性稍嫌不足。
周邊比價
- 湁韻 ：預售屋，成交均價40萬/坪，高於區域32.01%，2+1房(36.28~46.6坪)，學區：新南國小、金城國中。
- 三發DIAMOND ONE ：預售屋，成交均價44萬/坪，高於區域45.21%，二房(25~39坪)、三房(47~57坪)、店面、一般事務所/辦公室，學區：新南國小、金城國中。
- 純在．海安 ：預售屋，成交均價41萬/坪，高於區域35.31%，二房(24.4~28.48坪)，學區：協進國小、金城國中、文賢國中。
- 福容ONE ：新成屋，成交均價37萬/坪，高於區域22.11%，四房(72~77坪)、店面，學區：協進國小、慈濟中小學、民德國中、文賢國中。
購買建議
「湁韻」位於台南市中西區，正處於市中心，機能便捷，日常生活充足無虞，不過全案公設項目較少，加上總戶數不多，未來管理維護成本恐怕較高。推薦A2、A3、A5戶給想要一次到位的小家庭，除了臥室皆為雙人房尺度，雙衛浴開窗，另有+1房空間提供彈性使用。
