不怕糾紛勾勾纏 買屋自保這樣做！

買屋為人生大事，但遇到糾紛很可能變為憾事，根據內政部不動產資訊平台資料統計，2017年全台不動產交易糾紛高達1735件，其中就有45%的糾紛來源為建商，仲介來源居次，佔比41%，兩者相加就佔了房市交易糾紛近9成。以下就來看看前10名買賣新屋的糾紛有哪些? 民眾又該如何自保與防範?

│第1名 施工瑕疵

施工瑕疵包括地磚隆起、牆壁龜裂、門窗無法緊閉等，在去年就有超過200件的施工瑕疵糾紛。一般預售屋依《預售屋買賣定型化契約》會有結構15年保固期，固定建材及設備也有保固期1年(以交屋後計算)，若遇瑕疵問題，在保固期限內都可與建商協商改善；然而，新成屋部分，民眾簽約前須先行釐清保固項目及年限，避免交屋後求助無門。

另，根據《民法》中「物之瑕疵擔保責任」，交屋5年內民眾若對房子有疑慮，須在發現狀況的6個月內舉證並提出異議，常見解決方式有減少價金、解約或維修等賠償。

不過，施工瑕疵多難事先預防，因此在購屋前應慎選品牌建商與營造商，並打聽建商的售後服務，建造期間則要時時探詢施工品質、留意工程進度，主動提出疑慮；最後驗屋、交屋階段也不可馬虎。

圖／民眾若購買預售屋，可至基地探詢施工品質、留意工程進度。

│第2名 终止委售或買賣契約

終止買賣契約糾紛內容廣泛，包括房屋漏水、為海砂屋、交屋遲延、建材規格不符等，諸多原因及理由而走上終止買賣契約這一步，若有不符合合約之處，據契約罰則或《消費者保護法》規定，民眾可向建商求償，或終止契約。

提醒大家，有些建商會在簽約時避談解約的狀況，購屋者最好拿出合約與內政部的契約書範本比對，找出有無建商動手腳之處，譬如，額外增列條款等，或在契約加註，建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」等規定，都算建商違約，買方可依法解約，較能保障權益。

TIPS：留意違約金部分，許多建商會直接寫上總價15%違約金，但這不是建商單方面就能決定，也不是固定數額，成數應為購屋人與建商的磋商結果，內政部僅標明上限為15%，因此民眾可再跟建商協調，若未達15%，則以已繳的金額為限。

│第3名 房屋漏水問題

房屋漏水問題層出不窮，近年不少建商推案都會拿出房屋履歷、興建過程的存檔，作為建築施工保證。一般漏水最常發生在浴室、廚房與外牆，且管道多屬暗管，較難立即察覺，因此，同施工瑕疵，買方只要在交屋5年內發現，並在6個月內通知建商、舉證瑕疵，都能主張《民法》上「物之瑕疵擔保責任」，不過，一旦逾期通知，恐將失去求償權利。

雖然，法律規定建商須負瑕疵擔保責任，但，大前提為，漏水瑕疵必須發生在交屋前，且買方並不知情，若買賣雙方有爭議，就須走訴訟，法院也會請專家進行鑑定。提醒民眾可利用下雨時機看屋，較容易找到滲漏水的缺失，除了檢查房屋牆面有無水漬、油漆脫落等，也要檢視陽台、廚房、廁所的排水管是否有積水。

圖／示意圖，不少建商推案會提供房屋履歷，作為建築施工保證。

│第4名 定金返還(含斡旋金轉成定金)

購屋時，若有看中意的戶別，就會支付定金保留，不過，根據《民法》，雙方簽署合約若有繳付定金，合約就算成立，所以民眾若無故反悔，定金很可能討不回來。但假若建商違反《公平交易法》、違反誠信原則，譬如，要求付定才提供契約書、未提供至少5天以上契約審閱期，及無正當理由拒絕客戶修改條款等，民眾則可要求返還定金。買屋所費不貲，建議民眾付定金前，利用審閱期詳閱契約。

│第5名 隱瞞重要資訊

民眾購新屋時常因建商提供房屋資訊不完整，衍生出隱瞞重要資訊的購屋糾紛，最常見為代銷業者隱瞞建案環境負面資訊，譬如，基地附近有電塔、變電箱、墓地等嫌惡設施；針對建案本身，像施工基地發生工人死亡的工安意外，或預售屋違規二工、夾層，最後變成須拆的違建，公設使用違規等，若銷售人員並未清楚告知，甚至刻意隱瞞，即涉及「隱瞞重要資訊」。

2015年政府即針對中古屋推出的新版不動產說明書，應告知欲購屋者，房屋周邊重要環境設施(包括嫌惡設施)，以減少房屋交易糾紛，不過對於預售屋與新成屋來說，並無強制附不動產說明書的規範，因此民眾應主動索取土地使用分區證明、建造執照、建照號碼等文件檢視，簽訂合約前實地場勘絕對是必須。

圖／示意圖，購買房子應注意公設是否為二工，避免未來有拆除危機。

│第6名 契約審閱權

消保法規定，企業經營者須提供合理的契約審閱期，使民眾有足夠時間考慮是否簽訂契約，「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」，契約之審閱期間至少5天(以上)，且不必先付訂金。

建商代銷若未依規定提供至少5天的審閱期，甚至要求先支付訂金才能在簽約前審閱，若遇以上情形，建議民眾可向縣市政府之消保官申訴處理。

│第7名 交屋遲延

交屋延遲糾紛，買賣雙方都很可能會發生，常見買方因銀行房貸尚未撥款、無法如期繳付而延遲交屋，建議簽約時應在契約書加註，「若貸款申請不過，買方可無條件解約」；至於建商部分，多半是因工程問題、工期延誤導致無法交屋，購屋者在延遲交屋過程中，產生其他財產損害，例如需另租屋增加額外支出，也可一併請求對方賠償，不怕一萬，只怕萬一，建議雙方事前簽訂交屋細則。

│第8名 廣告不實

據《消保法》規定，建商應確保廣告內容的真實，若建商在樣品屋展示夾層裝潢，讓民眾誤以為合法；廣告中健身房、游泳池等休閒設施，其實是二次施工的違章建築；文宣品、廣告DM為吸引民眾，有誇大誤導嫌疑，與實際落差太大，建商即涉及廣告不實。

TIPS：建商的廣告、標榜使用的建材及家具品牌，皆視為合約的一部分，若建商私下更改或不給付，廣告文宣可做為將來主張權利的依據，民眾務必要妥善保存，參觀樣品屋時也可拍照存證，方便交屋後，拿資料對照查看。

圖／建商廣告文宣可視為合約的一部分，將來能做為主張權利的依據。

│第9名 標的物貸款問題

買賣交易後，民眾發現核貸成數不夠，想解約，要求建商返還定金及解除契約，故導致糾紛。首先，民眾要了解銷售人員承諾的貸款成數，不等於銀行實際放款成數，因先請建案合作的銀行、薪資戶銀行或長期有往來的銀行，針對購屋者財務狀況進行評估，另外，在合約載明，當房貸成數不足時，可無條件解約。

│第10名 建材設備不符

此一糾紛常出現在建材品牌、品質與更換之價金找補，尤其是預售屋，常見同級品與規格差異之爭執，因此，簽約時務必確認清楚，避免模糊地帶，才不會發生無謂紛爭。

建議民眾在交屋前驗屋階段，找有經驗的親友、朋友或設計師陪同，準備平面圖對照，並列出檢驗項目清單逐項檢查，譬如，設備、家具品牌是否如廣告或契約所述？是否有故障？針對瑕疵部分拍照存證，並通知建商改善，排定複驗日期再次檢查，建商未改善前切勿隨便簽名交屋。

圖／示意圖，驗屋應詳細謹慎，若有問題立即通知建商改善並安排複驗。

編輯觀點：

民眾遇到購買預售屋糾紛，建議先向當地消費者服務中心提出消費爭議申訴，或洽詢調解委員會，調解未成立再尋求司法途徑。若在預售屋結構中、交屋前發現施工瑕疵、廣告不實等問題，較不建議民眾先停止繳納工程款或拒絕金融機構撥款給建商，以免被建商解約、沒收先前款項，甚至告上法院，民眾可先向主管機關申訴，並向公平交易委員會檢舉、要求開罰，給予建商壓力，同時進行調解，若調解不成再上訴法院，要求建商賠償。

註：除非重大瑕疵，包括有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他修繕仍無法達到應有使用功能的房屋，否則不能拒絕銀行撥款。


資料編輯：廖育萱
資料來源：591新建案綜合整理

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。