買房最怕被呼嚨! 揭用4招建商墊價手法
【金筱筑/採訪報導】為了讓房子價格賣得漂亮，不少建商都會利用各種花招手法把新成屋「墊價」，包括簽ab約抬價、在車位價格動手腳，或是透過買屋送裝潢、賣給自己人等方式，讓民眾除了多付錢之外，實價登錄申報價格也被灌水，但近期隨著實價登錄修法也有不少新解方，讓民眾不再被蒙騙。
｜第一招 買屋送裝潢、家電
建商賣預售屋，常打廣告標榜買房附裝潢、家電，對於民眾而言，除了可以一卡皮箱入住，裝潢費跟房屋價款還能一同貸款，減輕初期壓力，但消基會房屋委員會召集人張欣民指出，事情可沒想的那麼簡單，因為有些建商會將這些金額變相灌入房屋總價之中，以利建案促銷。
在實例方面，就像現在常聽到建商主打「不二價」產品，但因為不少民眾覺得價格沒有彈性空間不划算，此時建商就會透過送裝潢、家電等方式，讓民眾產生建商讓利的錯覺，但實際上民眾有沒有真的賺到很難說，假如建商使用不佳材料卻以高檔建材向消費者收費，或為了節省設計費，找業餘設計師或不專業的包工處理，且當發生建材報價比其他設計公司還貴的現象時，甚至設計出中看不中用的裝潢，民眾就只能摸摸鼻子認栽，想撿便宜反而得不償失。
假如購屋者交屋後發現建商所送的家電和當初承諾品牌不同，導致消費糾紛。因此張欣民建議，若民眾碰到這種狀況，最好還是要求銷售人員將家電產品型號寫在合約當中，代替的品牌型號也應該具體表明，並詳細列舉費用，避免造成認知差距。
不過，實價登錄2.0已將在7月上路，並要求民眾必須將交易細節更具體說明，包括仲介費，裝潢費，或內含家具、家電，都要載明，如果資訊不清，建商與購屋者將處以6千~3萬；若申報價格不實，也會受罰3~15萬。
圖/買房附家電、裝潢是很常見的銷售手法，但容易讓建商暗中動手腳。
｜第二招 賣給自己人 作價沒人知道
很多民眾買房會盡信實價登錄，但實價登錄實際上有不少BUG，比如說，建商墊價手法還有一招為左手丟右手「作價」，張欣民說明，也就是利用子公司或買人頭的方式，登錄幾戶高價戶，並將數據告訴購屋者，這個價錢「殺無可殺」。
而身為看屋的消費者參考了揭露的高價資訊後，就算打個8~9折價去議價，對建商來說仍是有利的售價，有些業者甚至還會透過現場代銷人員話術，釋出像是「這戶已經是最便宜了」、「數量稀少最後倒數」等哀兵策略，急於讓消費者出手，但實際上很有可能還是買在高點，消費者並沒有因此撿到便宜。
畢竟，依照現行法規規定，目前成屋的實價登錄從成交到揭露大約要3個月時間，假如民眾買的是預售屋的話，大多數建案得等到全案完售或是代銷結束委售契約後，才會登錄實價登錄資訊，假如民眾屬於最早進場買預售屋的族群，也就是說從成交到揭露至少也要1~2年時間，這期間買賣資訊都見不得光，因此容易發生「跳空上漲」現象，因此才會衍生出上述作價手法。
｜第三招 簽AB約 超貸又可抬高房價
另外，簽AB約也是常見墊價手法之一，百億房產教練RENBA表示，有時候民眾自備款不足，為了拉高銀行貸款成數，就會配合建商在買賣契約上動手腳，張欣民指出，最常見的，就是透過另簽定載明保證退款或折讓金額的「折讓單」，但在申報實價登錄時，仍以拆讓前，較高價格辦理申報，使價格灌水，將成交價作高。
舉例來說，買賣雙方先以總價1600萬交易完成A約，等貸款錢匯進建商或買方戶頭、實價登錄也完成後，雙方私下再依B約，賣方扣除稅金後，退款500萬給購屋人。最後實際成交才1100萬上下。
而這樣私相授受簽「AB約」，對民眾而言，可以藉此超貸，手頭還多一筆錢裝潢或投資用；假如民眾未來轉手賣1400萬，實際口袋裡是賺了300萬，但從實登紀錄來看卻是虧了200萬賠錢賣出，完全不會被房地合一課到稅。對於建商來說，此種手法也能變相營造較高成交價，混淆之後的有意出價的買方。
張欣民也指出，不少建商簽AB約的數字差距頂多總價差個10~20萬左右上下而已，帳面上實在很難看出來，政府也因人力問題，想查也不太好查，但還是建議民眾不要鋌而走險，倘若此種行為若被銀行發現，溢貸的部份將會被追回，且恐觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，使實價登錄有造假嫌疑。
圖/有些建商會要求民眾配合簽AB約，在申報實價登錄時，以較高價格辦理申報。
｜第四招 車位價格上動手腳 多付錢不自知
實價登錄制度上路以來，有不少登錄資訊會將「車位面積」及「車位價格」與房屋本身總價一併登載，導致參考資訊失真，無法拆算正確房屋單價，也使停車位成為建商動手腳的好地方。
張欣民表示，舉例來說，假設有一間40坪的房子，每坪50萬，車位的單價是200萬元，這樣算起來總價約2200萬，但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本的200萬調整至100萬，而房子本身扣除停車位後的價格就變成2100萬，此時房屋每坪單價反而拉高到52.5萬元，藉此拉抬房屋單價。
另外，也有出現建商不漲房屋本身單價漲車位價格的情形，並聲稱車位價格是依照市場機制去定價的。比如說，有一件20坪的房子每坪單價賣20萬，車位算100萬，兩者加起來賣500萬，但同樣房型、坪數的產品卻因為車位地段較好的原因，建商將車位漲到120萬，變相也讓房屋總價上漲。
因此，假如民眾看實價登錄時，發現物件沒有申報「車位面積」或「車位價格」，就須自行評估，除了可參考同社區其他車位交易面積及價格外，也可上網搜尋，多方打聽周邊區域平面車位、機械車位等不同型態的停車位資訊來計算，或是使用「591實價登錄」功能，該系統可自動估算週邊車位價格行情，並且可自動拆分房屋與車位售價，供民眾做功課參考。
TIPS：
有不少民眾明明沒有買車位，但因為車道面積被灌入公設之中，因此必須負擔費用，張欣民補充，停車位旁的車道面積容易被建商灌水做虛坪，依照《預售屋買賣定型化契約》規定，通常車道面積會分到車位內計算，由車位持有者共同分攤，因此車位登記坪數面積會從6~7坪到12～15坪都有。但由於不少建商會把車道、車位灌到大公，變成所有住戶共同持有，然後又把車道、車位賣給有買車位的住戶，等於同一產品賣兩次，讓民眾無形中吃大虧。
而為了解決此問題，內政部近期《建築技術規則》已列修法草案，將檢討現行「免計容積」的公設項目，並導正過去因為法規限制，修正停車場空間僅有車位人使用，但卻被列入大公，由全體住戶共同分擔的種種灌水、虛坪狀況。
圖/不少民眾根本沒買車位，卻必須要負擔車道面積的費用。
注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。