常見五大惡鄰居行徑 專家揭解法

【黃鈺倫/採訪報導】千金買房、萬金買鄰，買房最怕遇到惡鄰居，常見的狀況包括噪音擾鄰，還有室內抽菸造成菸味飄散、樓梯間堆放私人雜物、毛小孩隨地大小便以及惡意破壞社區公設等情形。對此，專家指出，部分狀況下由於較難舉證，因此建議一開始就應該經由區分所有權人會議決議，在規約內載明請住戶遵守。並且面對惡鄰居，其實最嚴重的狀況甚至還可以動用「惡鄰條款」，逼迫惡鄰搬家。

圖/千金買房、萬金買鄰，買房最怕遇到惡鄰居。

｜惡鄰居行徑一、噪音擾鄰

惡鄰居最常見的行徑第一種就是製造噪音，像是半夜出現大聲喧嘩、小孩跑跳等狀況。對此，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，依《公寓大廈管理條例》規定，管委會應該制止或按規約處理，屢勸不聽就可以報請主管機關處理，並列舉事實「人、時、事、地、物」提出證據，管委會也要檢附違規照片、以及改善通知單、送達證明、住戶基本資料等，主管機關會通知住戶限期改善，屆期若不改善，則可連續開罰。

另外，若是噪音已達妨害公眾安寧時，民眾也可向轄區警方提出檢舉，警察機關在受理案件後，會親至現場判斷，了解聲響是否足以妨害他人生活安寧，可依《社會秩序維護法》第72條規定，最重可罰6千元罰鍰。

｜惡鄰居行徑二、臭味飄散

此外則是有部分住戶會於住家抽菸，造成菸味飄散，或是有囤積垃圾的習慣，產生惡臭。首先由於住戶若是在家抽菸即不受《菸害防制法》規範，因此建議應由區分所有權人會議決議，在規約內載明禁菸場所。實務上也有菸味飄散傷害鄰居而判賠的案例，不過義祺法律地政士聯合事務所陳義斌律師也表示，此類問題由於發生時間斷斷續續，因此蒐證會相對困難，建議事發當下需要有證人配合，並且平時的溝通過程也要留存記錄。

至於鄰居在家堆積垃圾導致惡臭飄散，依《公寓大廈管理條例》規定，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質及其他與此相類之行為，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請縣市主管機關處理，屆期不改善或不履行者，則可以連續處罰。

圖/針對菸味飄散，建議應由區分所有權人會議決議在規約內載明禁菸場所。

｜惡鄰居行徑三、梯間堆放雜物

第三種常見的惡鄰居就是在公共梯間推放私人物品，根據《公寓大廈管理條例》規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。

此外，若是因為推放物品造成他人跌倒受傷，嚴重一點甚至影響逃生，還可能背負民事與刑事責任，不過陳義斌律師表示，實務上影響逃生動線這部分其實難以界定，一般來說建議應至少保留2個人以上可以通行的空間為原則，不過最保險的做法還是維持淨空。

圖/常見的惡鄰居會在公共梯間推放私人物品，嚴重一點影響逃生，還可能背負民事與刑事責任。

｜惡鄰居行徑四、寵物隨地大小便

另外，由於現在許多家庭會養毛小孩，然而不當的飼養也會變成住戶眼中的惡鄰居，像是寵物不斷亂叫、甚至隨地大小便。郭紀子表示，根據《公寓大廈管理條例》第16條規定，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。建議住戶於規約訂定社區的「飼養動物管理辦法」。例如禁止寵物亂叫甚至亂大小便；中、大型犬類需戴口罩；公共區域內一律禁止溜放動物，以免危及他人居住安寧、環境衛生及安全；任其自行遊走時，將視為流浪動物，請清潔隊捕捉等。

｜惡鄰居行徑五、惡意破壞公設

最後，最惡劣的就是住戶因私人恩怨惡意破壞社區公設。對此，陳義斌律師指出，如此一來恐觸犯《刑法》毀損罪，針對此事，郭紀子表示，建議管理委員會要保全證據，假設共用部分的損害是因為某住戶蓄意破壞造成的，修繕費用就由該住戶自行負擔，且若是情節重大，管理委員會也可以要求該住戶於3個月內改善，若屆期未改且經管理委員會得依區分所有權人會議決議後，其他住戶則可以向法院請求，依條例第22條規定強制其遷離，以保障居住權。

Tips:

面對惡鄰居，最嚴重甚至可以逼破搬家。根據《公寓大廈管理條列》第22規定，管委會可透過區分所有權人會議之決議，讓惡鄰居搬出社區。不過，陳義斌律師表示，事實上要動用「惡鄰條款」定義較嚴苛，包括在社區大樓內放火、吸毒、喧囂、恐嚇鄰居等狀況，且經管委會勸導仍不改善，管委會才能依區權會決議訴請法院強制該住戶遷離，若不是非常嚴重的情形，就無法適用本條文。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。