熱門辦公商圈丨民生敦北區 林蔭大道凝聚企業品牌力
台北市民生敦化商辦區,其周邊主要幹道分別為民權東路、復興北路、光復北路為界,其中包含70公尺寬的敦化北路,敦化南北路的開發跟周邊松山機場啟用息息相關,因在六十年代到現在為北市境內重要接待外賓的機場,敦化北路為機場聯外的首條道路,也吸引許多國外企業總部、精品百貨進駐,是北市歷史悠久的辦公商圈之一。
開車:可走建國高架道路連接國道1號,來往南北方便。
捷運:區域內有松山新店線台北小巨蛋、南京復興站,其中南京復興站為文湖線、松山新店線交會,亦可搭乘文湖線到松山機場,國外商務客便利。
航空:距松山國際空港不遠,目前國際及兩岸航線,是促進兩岸商業金融交流重要交通樞紐,也是許多外賓訪台重要的國際通道。
壽險金控領軍 林蔭大道「綠金」發酵
民生敦北辦公商圈為台灣早期商辦聚落之一,距離松山機場不遠,早在60年代開始就成為本土企業總部設置熱區,該區有許多的指標商辦像是宏泰世界大樓、宏泰大樓、僑福金融大樓、保富金融大樓等,雖然屋齡已屆3~40年以上,但相對公設比低,室內坪效高,依舊可以吸引像是壽險、金控等不少知名企業承租。
大齡商辦多 屋況難控是隱憂
民生敦北區作為台北市早期商辦聚落之一,雖有許多指標型商辦大樓,但因為目前區域內的商辦大樓屋齡不少在30年上下,屋況不一相對裝潢成本會較高,再來舊型商辦物業管理品質也須謹慎評估,也成為企業進駐的考量重點之一。
無公建議題加持 本土企業念舊苦撐
該區區域發展已趨成熟,素地稀少大型公共建設議題較為缺乏,且外商企業近年來不少遷移到信義基隆區商辦,目前多為本土企業支撐進駐支撐,在疫後逐步解封時代,本土企業是否能持續人員擴編跟組織成長,進而擴大企業總部租賃需求則是未來觀察重點。
本土企業瘋都更 A+辦蓄勢待發
因民生敦北區塊發展趨於飽和,近年來趕上都更熱潮,包括台塑集團總部、國泰寰宇大樓、國泰世華敦北大樓都已著手都更重建,其中台塑集團敦北總部都更案,號稱全台最大企業自辦都更案,將規劃兩棟22樓商辦及一棟住家,未來將當自家總部使用,預計2029年完工,到時釋出部分空間作為招租使用,活化台塑集團資產活化。
國有地添財火 稀缺性受矚目
國有地活化也是民生敦北區重要的開發議題,全球人壽標下國泰營區70年地上權,預計興建總樓地板面積2.1萬坪的新商辦大樓,同樣作為企業總部外,若有多餘樓層也可招租,增加財務收益,因周邊有許多閒置營區待開發中,該開發案未來成功翻轉民生東路的街道相貌,拉抬區域價值更上一層樓。
目前入駐民生敦北區為企業總部的行業類型多元,有玉山金、開發金等金控企業,也包含中國人壽等知名壽險業,再來也因為壽險、金控等龍頭企業加持,也吸引許多提供金融相關或是行銷專業服務的企業進駐,像是國內知名行銷公司先勢行銷傳播集團以及跨足香港、新加坡的智慧開店平台商線科技(SHOPLINE)也看中民生敦北商辦區域特性,選定該區為台北總部落腳地。
近一年來A級辦公室產品租金範圍從去年底2405元/坪持續成長至2437元/坪,B級辦公室產品則是由1834元/坪成長到1849/坪,可以看出來今年上半年的疫情並無影響到民生敦北區的A/B辦租金,雖成長幅度不高,但依舊穩定往上。
在空置率部分,A辦產品在今年年初的時候有連續兩季略成長0.1%,直到今年Q3才開始下降至5.5%,B辦走勢跟A辦相似,2022年初小幅上升0.6%空置率,但隨即就穩定下降,到2022年Q3已經落到近一年新低點,空置率僅為8%。
注:文中所涉坪數,如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考,以銷售中心實際情況為準。