直擊重劃區｜台北最後一塊寶地 北士科深度解讀

北投士林科技園區簡稱北士科，全區面積約94.38公頃，區範圍主要分為兩個部分，東側（軟橋段）由文林北路、承德路、外雙溪、磺溪圍成的四角地組成，西側（新洲美段）則為福國路與外雙溪所夾腹地，西起洲美快速道路，東至承德路。規劃約25公頃的科技產業專用區，其中市有地9.76公頃，約占科技產業專用區之4成。

北市科園區位處北投區內與士林區交界處，與臺北科學藝術園區（兒童新樂園、科教館、天文館及美崙科學公園）接壤，鄰近士林、天母、石牌等已開發的商圈，生活機能健全，且鄰近芝山、明德、石牌三個捷運站，加上文林北路跟明德路都有多線公車，交通機能相當便利。

北士科是台北最後一塊大型重劃區，也是台北科技走廊最後一塊拼圖。起初為配合行政院亞太營運中心計畫，原以臺北媒體文化園區進行規劃，後因媒體產業已覓得設置地點，於是台北市政府於2009年7月31日變更該地都市計畫為北投士林科技園區。

考量未來產業發展潛勢，台北市政府便以「 4＋1 產業園區計畫」，將南港生技聚落／東區門戶計畫、內科2.0計畫、生態社子島、圓山聚落計畫與北士科技園區計畫納入計劃範圍內。其中北市科也是第一個智慧城市示範新區，因周邊包含陽明大學、榮民總醫院、衛福部國家中醫藥研究所等醫療資源，使其具備發展智慧醫療產業潛力，陸續也將引進AI、生技、數位醫療等高端技術相關產業進駐，朝向「智慧園區」發展。

北投區本來成屋就少，過去交易熱區多在士林科教館的周邊，但近年受惠於北投士林科技園區的開發，新案連連推出，目前園區房價以文林北路第一排較高，區內公園第一排的區段，因具永久棟距，房價自然也具優勢，整體預售及成屋的房價也是一路增長，預售新案單價更是可以衝到百萬以上。

統計自2022年1月~2023年4月實價登錄揭露資料，園區內預售屋自去年3月有登錄資料以來，平均成交價即已超過百萬，周邊預售屋也有近百萬的趨勢，住商不動產士北科加盟店副店長鄭啟平表示，針對周邊中古屋的部分，從芝山、石牌、明德三區域來看，明德基期最低，因此漲幅最高；中古公寓行情約落在每坪60萬，但近期價格受北士科開發帶動，也有逐漸上揚的趨勢；10年(含)以內的中古屋也明顯攀高，每坪平均成交價落在85~90萬，甚至也有近百萬的交易紀錄，因此漲幅較周邊預售屋更多，且由於具有捷運宅優勢，不少屋主惜售，在市場上物件較罕見。

同樣屬科技園區，內科及南軟並不像北士科規劃有大量的住宅供給，因此北士科園區內的住宅在價格上仍有一定支撐。區內住宅主要集中在東側軟橋段，平均坪數落在40~60坪左右。住商不動產士北科加盟店副店長鄭啟平表示，目前北市科主要客群鎖定在品牌老客戶、長期置產用的高資產族群、或住在芝山、石牌喜歡清幽環境的換屋族群、以及科技公司高階主管。

以房價來說，文林北路第一排較高，如指標案「國泰雍翠」，近期單坪成交價最高達132萬，中高樓層也站穩每坪120萬以上；而區內福星公園第一排的建案，如「家居璽玉」，因擁無限棟距，最高成交價也達到單坪124萬以上；其他如「璞園樸開石」、「華固上文林」、「柏鴻君臨」等皆為詢問度極高的大案，而隨著日後潤泰也將進場推案，整體區域話題應當會更加活絡。

北士科第1期各項公共工程已於2020年3月完工，預計今年底全區開發完成，將與南港生技聚落計畫、大內科2.0計畫形成台北科技走廊。北士科也是第一個智慧城市示範新區，陸續將引進AI、生技、數位醫療等高端技術相關產業進駐，朝向「智慧園區」發展。此外，近年企業回流投資興旺，也吸引不少大型企業接連搶進卡位；如金仁寶集團與新光人壽，金仁寶集團斥資300億插旗打造的新總部大樓，已於今年2月正式動土，預計2026完工；而新光集團規畫的4棟商辦大樓也已通過都市設計審議，市場預估北士科房市價值主升段將落在2026至2032這6年，未來商辦租金行情有機會向內科看齊。

此外，北士科周邊公共建設多元，除了既有的台北科學藝術園區、台北表演藝術中心外，台北市政府以捷運站為據點規劃的33個TOD場站開發，第一個案例即為士林站TOD，預計2023年底完成，屆時將串聯起商業、購物、娛樂等機能；而劍潭站TOD也預計於2024年施工，未來還有捷運環狀線北環段案等重大建設，加上附近亦有其他大型開發案，前景將更繁榮可期。

北士科仍在開發階段，區內暫無機能，需仰賴鄰近的捷運芝山、明德站商圈。由於土地陸續開發，未來尚有一段施工黑暗期，建議購屋前先了解周邊空地狀況，以免未來週邊素地興建，影響視野或採光；部分建案距離捷運站或商家較遠，且區內建案總價高，要購買須有一定的口袋深度，住商不動產士北科加盟店副店長鄭啟平建議民眾若要置產，建議還是長期持有，並以保值心態購屋。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。