管委會可有可無? 專家示警遇這四情形會很慘

【金筱筑/採訪報導】真的需要管委會嗎？管委會到底都在幹嘛?相信不少民眾買房時都害怕碰到管委會黑心、甚至擺爛，然而根據專家卻警告，現代人生活忙碌，一般生活常見的舉凡管理共用空間、或者是社區財務規劃、生活公約制定、甚至鄰居間產生糾紛等問題發生時，若沒有管委會發揮功用，將為生活帶來極大困擾，絕非可有可無的存在。

│主委、財委、監委為必要委員

現在多數社區大樓都有管理委員會，一個受人委託而存在的組織，代表所有權人管理其財產。其中法律規定，管委會組織必須一定要包含要有一名主任委員，對外代表管委會；一名財務委員，處理社區資產收支帳目；一名監察委員，負責社區公共資產之監察及維護，其餘職位可以依照社區實際上的需求自行增設調整，比如活動委員、安全委員、機電委員等等。

通常管理委員是以「無報酬」的義務職為主，如果要給薪水，大多會載明於規約或組織章程中。不過有些管理委員名義上也只是義務職，但是以交通費、出席費、車馬費、津貼等名目實質給付，其實已經構成所得，此時在法律上就也會產生對價關係的責任，此種受有報酬的管理委員，如果有業務過失的話，責任通常會比較重。

│狀況一 維護管理共用空間

其實管委會負責項目非常多，根據《公寓大廈管理條例》明文規定，管委會的相關職務有包括「管理維護」、「財務規劃」、「開會決議」。台灣物業管理學會理事長、景文物業管理機構董事長郭紀子表示，在「管理維護」方面，社區大樓的空間主要分為「專有私人」以及「共用空間」。其中每個月住戶繳交的管理費，大部分是用來維護社區內的共用空間部分，像是保養電梯、花圃植栽，以及地下停車場的管理等。

不過，隨著社區屋齡與日漸長，房屋老舊起來一些必要修繕不可避免，假如隔壁住戶專有部分必須維修、或是管委會要修公用管線，必須進入到住戶家中修繕時，住戶必須有配合義務，並且不得拒絕；此外，如果住戶家裡施工需要動用到公共部分時，也必須要請管委會同意。

圖/對於社區如何共同維護，管委會應訂管理辦法或是區權人會議定規約，規範住戶行為。示意圖

│狀況二　財務規劃及協調

另外，「財務規劃」則屬於社區內外產生的收支，或其他衍伸的財務規劃與空間租借等問題，例如社區內的共有空間出租給外部廠商去經營，例如租借外牆廣告等，通常會由管委會負責協調，保障全體住戶的權益；以及社區舉辦像中秋節烤肉、新年抽獎等活動，若金額不大，就可在權限範圍內經由管委會決議，假如金額過於龐大，就須經過區分所有權人會議決定。

│狀況三　開會決議生活瑣事

舉凡社區能否飼養寵物、樓頂空間是否開放節慶烤肉用等大大小小內容都必須以開會決議，只要經過區分所有權人會議表決通過後，管委會就有責任去執行相關的決議，並且每次召開管委會會議前，必須先通知住戶有會議召開，會議結束後，會議內容以及討論結果也必須記錄及公告，依照《公寓大廈管理條例》第37條，假如管委會違反規約、條例或區分所有人會議，管委會的決議就是無效。

圖/管委會會將會議內容透過社區公告欄公布。

│狀況四　協助解決鄰里糾紛

此外，管委會也有責任義務去處理共同事務的糾紛，但他並不具備執行公權力的能力，若管委會對住戶罰款，或限制住戶使用其財產的權利，反而可能會因為侵犯他人的財產權而吃上官司，因此，當住戶違規時，例如堆放雜物、製造音等等，會先以社區內部訂立的社區規約處理，透過召開協調會、發存證信函等方式制止；假如住戶仍舊不遵從(要求改善後而住戶不予配合遵行)，或是該行為涉及個人財產與大樓公共安全等爭議時，管委會可以報請相關主管機關，執行相關罰緩等涉及「公權力」的行為。

通常管委會在召開會議時，住戶可以列席會議，假如住戶為利害關係者，例如頂樓漏水，住戶A為頂樓戶，此時涉及公共修繕問題時，則該Ａ住戶可以列席做意見陳述，但沒有參與表決權利，且不一定可以錄音；倘若內容設計訴訟糾紛、保密議題非公開時，可能就會有爭議，得需要依照個案情形認定，通常利害關係人可要求查閱報表，會議記錄，管委會有配合之義務，不能拒絕。

│對社區事務只會搭便車 易喪失自身權利

不少社區都曾傳出過管委會搞黑箱作業，而引爆住戶之間對立糾紛，最後對簿公堂，但郭紀子指出，在實務上，除了少數惡意操作之外，不少的案例屬於不小心導致黑箱作業，主因在於大多數住戶對於相關法律、專業領域知識不了解，像是通常管委會開會，超過1/2委員出席就可以召開會議，與會委員超過1/2同意就可以執行相關決議，有些管委會可能會變宜行事，因此出現於法令不合的作為，才導致糾紛嫌隙產生。

一般來說，社區召開區分所有權人會議時，必須要有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，並且以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意。但假如人數未滿，有重新召集條款，此時就同樣議題重新召集會議，只要1/5出席、1/2同意即可，而且還可以利用委託書操作(沒超過1/5就可以)。此時就很容易被動手腳，因此，郭紀子認為，民眾若真想讓自己住的社區越來越好，對社區事務就不應該只會搭便車及態度冷漠，否則根本無法徹底監督社區運作，到最後只會讓自身權利喪失。

TIPS:

民眾若入住新社區，在享受豐富的公設前，得先看看管委會是否點交完畢，根據《公寓大廈管理條例》第57條規定，起造人(建商)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等相關文件，在管理委員會成立後7日內會同政府主管機關以及管理委員會，針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認功能正常無誤後移交。建議民眾就算不是管委會一員，也要留意社區的公設點交時間，再與管委會一同參與點交當天也是可以出席關心點交的狀況。

注：文中所涉坪數，如無特殊說明,均為規劃坪數。文中出現的圖片僅供參考，以銷售中心實際情況為準。