買房先看權狀 專家揭房市亂象「拒當韭菜」

【馬加玲/採訪報導】近年房市熱，民眾一窩蜂搶上車，僧多粥少下也衍生買房得排隊、抽籤，甚至業者打出配貨、網紅開箱等諸多亂象，對此專家表示，正是房市過熱才會出現這些現象，並為大家揭密團購其實不一定能買便宜，跟著網紅進場也得檢視背景資歷，尤其簽約時要注意合約審閱期和陰陽合約陷阱，民眾多點留意就能避免成為房市韭菜!

圖/房市交易熱絡，專家提醒購屋民眾需有判別能力，也應謹慎詳閱合約規範。(示意圖)

｜團購物件通常經篩選 但未必能買便宜

房市買氣熱、也帶起團購風氣，傳買盤主要是竹科工程師團、竹科太太團，全地產執行長RENBA分享，亦有醫療業和金融業等高收入族群，購屋區域多分佈在新竹、桃園和台北市，新竹主要享地利之便，桃園是相對距離較近、有未來發展性，台北市則屬精華地段受到青睞。

RENBA指出，團購有其優缺點，但民眾須先釐清一個常見錯誤觀念，那就是團購未必能買便宜，主因房地產總價金額規模大，僅給出一點優惠、就相當於幾十萬元，舉例來說，過往曾有演藝圈大哥大要求買8戶打85折、等同於約400萬元，但實際上並無外界傳言有價差達數百萬元的優惠。

對消費者來說，團購有三大優點，一是價格上較可能有優惠，但如前述須視個別案件而定，並非一定優惠；二是團購主（主糾）多有較豐富的看房經驗，等同於先過濾掉不適合物件，跟團者相對輕鬆；三是團友買房在同社區形成聚落，對未來房價有一定支撐度，例如大家可談好多少錢才賣、日後同進同出，對維持或拉抬房價都有較好效果。對業主來說，接團購客優點有二，首先去化速度快，其次省時省力，辦一次說明會也許就有5至10人買房，對比原本可能需解說10次，作業上更方便迅速。

｜隱藏角色「中人」 留意遭騙、避免觸法

在買賣房子過程中，不能不提及的隱藏角色就是「中人」（介紹人），即是在買賣方之間牽線的人，可能是親友、鄰居阿伯或社區管理員等，根據網路揭露資訊，在買賣房子後，通常賣家會給中人紅包，價碼並無一定，例如親友間多是千元至萬元作為酬謝，而資深中人行情則約落在物件總價的不到1%，一般來說，難賣的案件高、反之則低，由於此規行之有年、也多在私下進行，加上物件條件差異，數據僅為參考。

需注意的是，現在房仲須具備資格證照，中人則遊走於灰色地帶，法定無不動產經紀人或營業員執照，若私下協助住戶帶看、仲介房屋成交，並從中收取佣金，恐違反《不動產經紀業管理條例》第32條，面臨10至30萬元罰鍰，最重可處1年以下有期徒刑。去年新竹亦有發生中人詐欺案，有房仲假借可透過中人取得價格低於市場的預售保留戶，導致近20名受害者遭騙逾4千萬元，提醒民眾留意避免誤入陷阱。

｜排隊配貨、網紅背書 行銷手法百百種

同時過往少見的爭搶盛況也出現，如買房得排隊、登記抽籤，甚至整批帶看但僅有價高者可得，或者需提出權狀證明、接受業者配貨等，被外界視為飢餓行銷的手法之一，然而專家提出不同見解，RENBA表示，在房產供不應求下，配貨賣房相當普遍，常見搭售有買大配小（買3房才可買2房），就像過去唱片行有紅配綠搭售，在經濟學上亦是對生產者更有利的模式，另也有以車位調控配貨，如某些戶型強配或不配車位；至於要求買房客提出權狀並不常見，亦為代銷手法之一，通常豪宅案較多，除了想藉此篩選客戶，也能創造高貴豪宅形象與市場話題。

此外，有不少網紅KOL也搭上這波房市熱，紛紛與房地產公司合作業配、網上糾團買房，RENBA表示，自媒體是未來趨勢，業者借網紅高聲量與粉絲信任度行銷產品，網紅背書則有抽佣、分潤，也替建案帶來人氣，其中常見的KOL專屬優惠碼相當於早鳥價。RENBA強調，網路上充斥著似是而非的房產資訊，民眾需釐清的是，相比入行較容易的網紅，房地產是極具專業門檻的產業，建議在跟隨網紅腳步前，應先檢視其資歷背景、是否具產業知識以及過往操作績效如何，並對所推案件也須做功課了解區域行情或供需情況，唯有培養自己的判別能力才能避免盲從吃虧。

｜合約留意兩重點 買房更安心

那麼民眾買房時該注意什麼？RENBA指出，最重要的是合約兩大事項，首先是「契約審閱期」，消保法規定合約具有審閱期限，攸關消費者權益，購屋時須留意代銷是否預留期限，若案場未遵守規定，就是違法違規；其次是「陰陽合約」，由於合約規定須送政府審查，民眾須特別留意政府送審版和自己手上的版本是否一致。換言之，購屋過程中無論是透過抽籤或者價高得標等方式購入，皆是買賣雙方同意且無違規行為，消費者最該注意的仍是一切以合約為主，買賣前務必審慎詳閱契約書。

Tips:

根據消費者保護法規定，「契約審閱期」指的是消費者在簽訂合約之前，業者須給予30天內的合理審閱時間，消費者有權帶合約回家審閱內容條款，如此可確保消費者了解合約並避免日後雙方爭議，而房地產業契約通常給予3天至5天的審閱期。