央行「管住不管商」這產品恐成限貸破口

【馬加玲/採訪報導】在央行7波打炒房重拳，打得房市措手不及，然而在「打住不打商」原則下，一般事務所或商辦等產品人氣有增溫趨勢，根據實登顯示，台中北屯、西屯及新北新莊都有相關產品熱銷。專家表示，會造成這種原因，主因資深客戶及中小企業主將資金轉投商辦，但也提醒這類產品貸款條件較為受限，且作為住家屬於違法，並非十全十美。

圖/商辦、事務所在打炒房下成為熱門選擇。

｜一般事務所受青睞 但貸款條件未必優於住宅

近年房市熱度高，推升房價高漲，央行出手降溫，再次限縮置產族、多屋族貸款成數，對此中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，商辦事務所產品在多次限貸措施下，相較住宅不僅未受影響，反倒受惠，也吸引資深房屋買賣經驗的客群及中小企業主將投資標的轉向商辦市場。

林家民補充，事務所產品除了在政策範圍外，其受青睞也因具有價差優勢，雖說事務所與住宅價差幅度因地區而異，但若以新北市新莊副都心來看，根據代銷推案的訴求，也有事務所57萬元及住宅60萬元、一坪3萬元的價差；不過當屋主後續轉賣時價差就會消失，因房價已變成屋主自己訂價，最顯著差別或在於無法申請住宅優惠政策，如新青安申貸資格就必須是自用住宅。

在貸款成數上，御國地政士事務所所長廖國甫指出，其實一般事務所、工業住宅普遍貸款成數都在7至8成，貸款年限為20年、無寬限期，且利率通常在2.5至3%、和一般住宅差不多或是僅高一些。值得注意的是，若建物謄本標註辦公室，但事實上整棟都當成住家使用，有些銀行還是會從嚴認定、作為住宅第二戶來限制成數；以台中為例，有建案整棟登記為辦公室用途，但全作為住家使用，銀行一開始可能不清楚，但作業久了發現整棟其實都是住家，就會將建物歸類到住宅第二戶，因此也存在視實際狀況而定的風險。

稅率費用方面，廖國甫說明，水費在事務所、工業住宅或一般住宅均無差別，電費則視建物最初申請的是工業用電、還是一般用電，因進駐後無法轉換用電類別，整棟須一致且無法因個體戶改變。此外，地價稅、房屋稅則因行政區而異，例如台中市不看建物謄本用途、只看實際用途，因此可申請自住地價稅及房屋稅，然而在台北市、新北市則不能申請，且在實務上會衍生房地合一稅和重購退稅問題。

圖/新莊副都心以新建案來看，現階段一般事務所和住宅的價差約落在3萬元之間。

｜建物用途不符或受舉發 弊大於利無須冒險

林家民表示，當購買工業宅或一般事務所時，在法規上並不能訴求作為住家來使用，特別在格局平面圖上可看出無隔間特色，業者通常以毛胚交屋迴避責任，屋主可依喜好裝潢，但除了會產生裝潢費用及時間成本外，若規劃住家使用，自行將毛胚屋隔間、蓋廁所等還有二次施工違法問題，當然也有公司行號作為招待所，成本上是否划算與使用方式則見仁見智，但須注意得符合相關規範，若違反規定可處6萬元以上、30萬元以下罰緩。

至於商辦產品是否會成為限貸政策下的破口，廖國甫表示，這類產品並不能夠完全成為破口，舉例來說，建物用途登記為工業用、作為宿舍或倉庫使用，通常貸款成數會較低、利率較高，但未經准許改成住家，就存在被發現、抓到違法的可能，即使政府查核上仍有改善之處，一旦屋主受舉發就可能收罰單，且限期未改善得連續處罰，甚至強制斷水斷電。

如此一來，屋主不僅得面臨檢舉風險，如前述也將影響重購退稅等問題，再來若以市場價值認定、這類產品似乎也沒有特別便宜，既然如此，仍建議消費者購買事務所時應謹慎考量用途，最好還是購入與需求相符的物件產品，避免抱持僥倖心態，日後衍生不必要的爭議。

Tips:

民眾若有查詢建物用途的需求，可看建物建造執照、使用執照及登記謄本，但市場普遍在買賣房屋時，業者會在合約中寫明，或是當面告知物件所屬的建物用途，也因此多數買方都明白自己所要購買物件的建物用途和土地使用分區為何，建議自住買方購屋前務必確認這兩項資訊，避免未來發生違法使用情況。