地上權住宅能貸幾成？銀行揭最高7成、年限20年

圖/兆豐金控董事長董瑞斌表示，地上權住宅貸款成數多可達7成，僅利率會較一般房貸略高。

銀行公會於昨（11）日舉辦「地上權住宅貸款研討會」，地上權住宅因房價相對低廉，被視為年輕族群及首購族進入房市的選擇之一，但融資條件仍是市場關注焦點。銀行公會理事長、兆豐金控董事長董瑞斌表示，兆豐銀承作地上權住宅貸款成數大多可達7成，與一般房貸相近，只是利率比一般房貸略高，主因地上權住宅有使用年限限制，未來到期的處理方式、流通性及擔保品價值評估等仍有風險。

｜地上權分戶案件 逾8成取得銀行融資

根據《自由時報》報導，銀行公會「地上權住宅貸款研討會」，邀請各界專家分享地上權住宅開發實務、市場前景、價值評估及貸款實務。鵬程建設董事長吳武山、海沃行銷總經理林睿豪在會中指出，參考國產署最新統計，全國地上權分戶案件中，成功取得銀行貸款者有2222戶、已逾8成，且有23家金融機構投入，顯示銀行端對地上權產品的接受度與信心大幅提升，同時也呼籲金融同業以更開放態度核定貸款，協助年輕人成家，更帶動政府、建商、民眾與銀行形成共贏。

｜條件大多7成、20年 利率高於一般房貸

董瑞斌表示，目前銀行承作地上權住宅融資主要分兩類，一類是建商取得地上權土地後的建築融資，待建案完工後再轉為分戶房貸；另一類是一般民眾購買地上權住宅時申請的個人房貸。以兆豐銀行承作情況來看，台北及高雄等地已有案例，其中台北地區已累計辦理20多戶地上權住宅房貸案件，市場需求逐步浮現。

在貸款條件上，地上權住宅貸款成數大多可達7成左右，與一般住宅相近，貸款年限通常以20年為主；若借款人條件較佳、收入穩定，且地上權剩餘年限較長，銀行也會視個案情況將貸款年限延長至30年。至於利率，目前新青安利率最為優惠，約在1.7％至1.8%，地上權住宅貸款利率則在2.8％至2.9%，略高於一般房貸，主因地上權住宅有使用年限限制，未來到期後的處理方式、市場流通性及擔保品價值評估等仍有一定風險。

｜雖有價格優勢 到期與流通性仍具風險

住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，地上權住宅雖有價格優勢，但流通性、融資能力與未來處分仍有挑戰；若政府有意將地上權住宅作為居住正義的重要供給來源，應優先建立更明確制度，包括地上權期限屆滿後的續約機制、住戶權益保障與銀行授信規範等，並加強民眾對地上權與所有權差異的認識，以降低市場疑慮、避免交易糾紛。

巨秉不動產估價師事務所所長張能政表示，地上權住宅資產價值會隨存續期間減少而減價，越接近到期日，價格折減速度越快，金融機構貸款成數勢必更審慎；在高房價區域，坪數大小的產品對價格比率影響程度不同，且地上權年地租的高低與政策變動，成為持有者面臨的重大風險。地上權住宅產品雖有增值空間，整體表現普遍仍遜於所有權市場。

合作金庫銀行組長郭銘展則指出，地上權住宅是完善政府住宅政策的一環，為避免地上權住宅建商及購屋者擔憂，採事先搭配整批地上權分戶貸款意向書，降低預期心理上的不確定性。金融機構同心以資金力量，將各項住宅政策節點跟節點之間串聯起來，就可往住宅居住正義更前一步。