公股銀推動都更危老重建 4大問題難解

圖/都更、危老重建常遇到產權或使用權複雜的情況。

公股銀行積極以都更、危老重建活化自有不動產，但精華區地段不等於開發順利。公股銀觀察，土地及產權整合、營建成本攀升、分行營業不中斷衍生的搬遷安置，以及法規程序，是自有房地翻新最常遇到的四大難題。

產權整合與工程成本成推案壓力

根據《工商時報》報導，兆豐銀行表示，推動自有不動產都更危老時，常遇到產權或使用權複雜的情況，若無法取得全體所有權人同意，整合就會卡關。近年建築與人力成本大幅上揚，加上需另覓場址，可能影響原使用單位營運，也讓搬遷安置更難處理。

第一銀行指出，參與民間都更案時，整合實施者意願、審議時程等因素都會拉高不確定性，案件無法如期或時程延宕的風險，必須納入營運考量。若是自行申請危老重建，時程雖較容易掌握，但營建、人工與物料成本上漲，也明顯墊高實際工程費用負擔。

此外，合庫銀行也說明，許多老舊行舍位於市中心黃金地段，但分行不能因都更停止營業，期間必須另找符合營業、保全及無障礙等法規的替代行舍。再加上兩度搬遷、裝修、資訊及安全系統移轉等費用，實際負擔遠高於一般住宅或辦公場所。

產權與法規程序拉高不確定性

臺灣銀行強調，參與都更土地常面對歷史產權問題，部分土地源自日治時期舊臺銀承受當時株式會社的出租基地，又夾雜私人房地。老舊建物殘值低且多無產權登記，如何兼顧承租戶權益與合理補償，成為推動過程中的主要難題。

土地銀行提到，全國營銀行自有不動產處分須遵循相關法規，並經過預算編列、立法院審查等關卡，行政程序時間成本與合規要求高。對公股銀行來說，如何在法規程序與商業時效之間取得平衡，仍是都更危老活化資產必須面對的挑戰。