房價倒退嚕？鳳山新案主打「買回3年前價格」搶客

圖/房市買氣低迷，鳳山頂新特區卻有預售新案價格殺回3年前，以2字頭讓利價搶客。

受到信用管制、房貸緊縮影響，房市觀望氣氛持續，部分建商祭出更有感的價格策略搶客。近期市場曝光，高雄鳳山新案「上揚森活」主打「買回3年前價格」，早鳥優惠每坪最低24.5萬元，不僅跌破區域新案3字頭行情，更低於2023年該區每坪約26萬元的房價水準；據了解，潛銷期低總價產品率先獲得不少關注。591新建案表示，房市買氣降溫，買方對價格敏感度也提高，尤其在原先具備價格優勢的區域，隨著房價上揚，新案價格優勢逐漸縮小，建商過往送裝潢、低首付等促銷方式吸引力有限，而直接反映在房價上的有感讓利，或更容易成為促成買方進場的關鍵。

｜鳳山預售價「回到2年前」 頂新特區一案殺回3年前

根據實價登錄，高雄鳳山今年1至7月預售交易量僅39件，相較2024年同期高峰938件，短短兩年銳減逾9成；今年1至7月平均成交單價則為每坪33.9萬元，較去年同期35.4萬元下跌4%，大致回到2024年同期33.8萬元水準。顯示受到2024年9月第七波信用管制、房貸緊縮等因素影響，購屋族進場態度轉趨保守，市場成交量明顯降溫，在此情況下，建商多透過延後推案、拉長銷售期等方式因應，使價格未出現全面鬆動，今年預售均價僅年減4%，整體呈現「量縮價盤整」格局；惟今年成交樣本數偏低，均價仍可能受到個別建案交易影響。

591新建案表示，相對鳳山預售均價「回到2年前」，區域內的頂新生活圈卻有新案價「率先殺回3年前」。根據實登數據，近五年頂新特區1至7月的平均成交單價，由2022年的每坪21萬元，逐步上漲至今年同期的32.3萬元，在區域房價3字頭行情下，「上揚森活」卻祭出早鳥優惠，以2字頭價格搶市，該案開價每坪32至36萬元，現場直接打出「單坪減7萬」，全案規劃2至3房、20至37坪，總價585至1,230萬元。若以每坪25萬元來看，不僅比今年頂新特區平均單價32.3萬元低近3成，也略低於2023年同期區域均價26萬元；若單純以20坪產品試算，與鳳山今年預售均價每坪33.9萬元相比，房屋價格存在逾百萬元價差。

圖/近期頂新特區有新案主打「買回3年前價格」，吸引不少觀望目光，亦為冷市下的銷售策略之一。(業者提供)

｜房價漲、坪數縮 低總價成為搶首購客關鍵

觀察實價登錄揭露物件，2023年1-7月頂新生活圈平均成交總價約897萬元、平均成交單價每坪約26萬元，平均成交坪數約38.9坪，當時以3房交易居多；到了今年同期，平均成交單價已提高至約32.3萬元，3年間上漲逾2成，平均成交總價也增至969萬元，但平均成交坪數卻縮至31坪、減少約7坪，市場交易則以2房居多。換言之，隨著房價上漲，購屋族對總價門檻更加敏感，頂新生活圈交易重心也由過去3房逐漸轉向2房產品。

591新建案表示，頂新特區率先出現破盤價，除了整體房市買氣降溫，也與區域市場結構有關。頂新位於鳳山東南側、也位處小港及大寮交界，雖具台88線交通優勢，但生活機能成熟度相對不及鳳山核心區，過去主要憑藉相對親民房價，吸引周邊首購、自住買盤。隨著近年區域新案逐步站上3字頭，與鳳山其他生活圈價差縮小，加上區內競案增加，價格也重新成為建商爭取買方的重要籌碼。尤其首購族對總價及房貸負擔較為敏感，在市場量縮階段，相較具成熟機能、地段優勢支撐的核心區域，這類型以價格優勢吸引外溢買盤的生活圈，亦更容易出現建商「以價換量」型的銷售策略。