蝦咪!? 法院認定的凶宅 跟你想的不一樣

花了畢生積蓄購屋，誰想買到凶宅? 大多數的人聽到凶宅總會心生畏懼，且如果不小心買到，未來想轉手也不容易。因此在選購中古屋時，想避開凶宅，看清契約並多方打聽、多做功課等事前作業是必須，不過在實務上因為”法院認定的凶宅”與”一般民眾認定的凶宅”有些出入，所以也不能完全保證你買到凶宅的機率是0，不得不慎。

│管他從哪跳 民眾都很剉(抖~~)

「阿彌陀佛」~　對一般民眾來說，其實只要房屋內有死過人，又或是靈異事件頻傳的建築物、社區，都會被認為是凶宅，而且相當忌諱。

不過，根據內政部早期函釋，凶宅指的是賣方產權持有期間，在建築物專有部分（主建物、附屬建物）所發生，且限於發生凶殺或自殺而死亡之事實，但不包括自然死亡之情形；若為自殺死亡，只需要自殺行為發生於專有部分，不需陳屍於專有部分；但若是他殺，則需要陳屍於專有部分，定義較狹隘。

│凶宅多被視為瑕疵 賣方要負責

然而，內政部的函釋只是認定房屋是否為凶宅的參考因素之一，並非唯一標準，大成台灣律師事務所律師連世昌表示，根據以往的經驗，法院在認定是否為凶宅時，除會參考非自然死亡、限定專有等條件，還會著重第一，買方是否在意凶宅（不過這點較沒有疑慮，因為多數人都會在意凶宅，除非有特殊的宗教信仰）。

第二，賣方產權持有期間，是否發生過兇殺或自殺致死等情事，若有，基本上無論屋主知不知情，多會被視為瑕疵（交屋前就存在房屋而且買方沒有發現的缺點，會影響價值、降低品質），賣方需負責。

圖/花了畢生積蓄購屋，誰想買到凶宅? 翻攝googlemap

│社區頂樓上吊不算凶宅!?

連世昌舉例，假設有人從14樓跳到2樓露臺，通常14樓在民俗上為招魂處，會被認定為凶宅，至於2樓露臺，雖屬非專有部分(共有約定專用)，應不屬凶宅，但仍得端看法官認定。之前也是有例子，法官是以行為地(14樓)、結果地(2樓露臺)認定兩層樓皆為凶宅，依不同法官，認定結果也不同。

不過，連世昌補充，也有一些比較特殊的例子，非自然死亡發生在非專有部分（住戶共用部分），譬如說在社區頂樓上吊，因為頂樓為非住戶特定專有，所以不算凶宅，其他社區內大家共用的樓梯間、停車場若發生類似的事，通常也是比照辦理。

│不妨先到「台灣凶宅網」查查

現實中，法院判決的結果，往往會與民眾標準有所出入，因此在挑選中古屋時，可以透過看新聞、看報章雜誌或看法院公告來避開凶宅，另外，因政府目前並沒有官方網站專門揭露凶宅物件，也可以查詢台灣凶宅網加以確認，當然免不了向當地鄰居、里長、警局、商家打聽打聽，畢竟長期待在那裏的人最了解當地的狀況。

│契約沒寫，買才知是凶宅?

假設已走到簽約階段，大家就要注意契約書是否有載明凶宅條款。若契約書沒寫，到事後發現買到凶宅，買方則可主張房屋價值減損，會影響市場價格請求賠償，看是要減少買賣價金或退還購屋款等由法院來判定，另外，假若賣方故意隱瞞凶宅事實，恐涉及刑事買賣詐欺。

TIPS：很頭痛！事後房子變凶宅?

近年發生不少租屋處變凶宅的社會案件，房東把房子租給房客，但房客卻在屋內自殺，導致租屋物件變凶宅，造成房屋跌價，房東除可主張要求死者家屬求償，也建議事先保凶宅險，若房屋出租發生不幸或特定事故，除了房屋跌價補償保險金，還會賠給房東租金補償、清理費用等等，減少事故發生後房東出租的損失。