挫咧等! 房東居然要我馬上搬家

有在尊重?房客最擔心聽到房東說要提前解約，要求馬上搬家!常見房東提前解約的原因不外乎賣給別人、收回自住或是重新改建，但也不是說想提前解約就能解約，因為租賃契約又分定期租約與不定期租約，還有公證或未公證的問題，不同原因、不同契約對房東、房客來說結果不盡相同，讓我們繼續看下去…

│定租租約期滿前房東不得任意終止

假設今天雙方租約是定期租約，有明確的租賃期間，就代表在約定租期屆滿之前，房東不可任意終止。值得注意的是，契約中『提前終止租約條款』的約定(約定雙方是否可提前終止)，通常勾選不得終止租約，或直接挑過不勾選，這樣的話，房東非但不能要求房客搬離，還須取得房客同意才能解約。

民間公證人林智育事務所所長林智育表示，但若契約有約定可以提前終止租約，或是發生法律規定可以提前終止租約的情況，房東是可要求提前解約。林智育所長補充，愈來愈多人會約定可提前解約，因為不管是房東想解約，或是房客換工作要換租屋地點等解約理由，雙方都能有退場機制，但不管哪方都得在約定時間提前告知對方，若沒通知就隨意終止，得賠償最多1個月租金額的違約金。

定期租約解約 狀況一：房東要賣屋

房東以賣屋為由要求提前解約，是不可行的，因為根據買賣不破租賃，房客是不需搭理房東，儘管房屋易主，房客也是可以住到約期滿，但要特別注意5年以上未經公證的定期租約並不適用買賣不破租賃。

定期租約解約 狀況二：房東要收回房子自住

房東以收回房子自住為由要求提前解約，但因法律是保障承租者的，房客尚可不需理會，可租到合約期滿。

定期租約解約 狀況三：房東要重新改建

房東以房子要重新改建而要求提前解約，根據《租賃專法》第10條第4款，出租人為重新建築而必要收回，房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償，但房東得在終止前3個月通知房客，才不會讓房客措手不及。

│不定期租約對房客較有保障 但也有例外

另外，假設今天雙方租約是不定期租約，為了保障房客權益，房東只能在法律規定的特定情況才能終止租約，且要提前一定時間通知房客，不能任意終止，實務上若真的是不定期租約，房東基本上根本難以收回房子；但如果房東把房子給賣了，房客就得做好包袱款款的心理準備，因為新屋主若要你離開，就必須走，沒得含扣。

不定期租約解約 狀況一：房東要賣屋

房東以賣屋為由要求提前解約，基本上你就是得搬走，除非不定期租約有經過公證，才可適用買賣不破租賃。不過，林智育所長也說，因為一般幾乎沒有人會公證不定期租約，也就是說，哪天房子易主，房客是很有可能被新屋主掃地出門。

不定期租約解約 狀況二：房東要收回自主

房東以收回房子自住為由要求提前解約，是可行的，因為根據《土地法》第100條規定出租人是可以用「收回自住」為理由來終止租約，但房東必須提出自住證明，入戶籍等等，不能空口說白話。

不定期租約解約 狀況三：房東要重新改建

房東以房子要重新改建而要求提前解約，根據《租賃專法》第10條第4款，出租人為重新建築而必要收回，房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償，但房東得在終止前3個月通知房客，才不會讓房客措手不及。

│法律規定提前終止情形必須提前告知

至於剛剛提及法律規定可以提前終止租約的情況如下，而且不論定期租約或不定期租約都適用。若房東是為了重新建築房屋而必須收回房屋，必須提前3個月通知房客；但房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等情形，房東則要在30天前書面通知房客得提前終止租約。

如果房客真的遇到被房東提前解約的狀況，除了先了解契約類型，確保自己的立場站得住腳。假設房客同意提前解約，也別忘了與房東協議搬遷時間與合理的違約金、搬遷費等，但若不同意、協議破局，則可至地方調解委員會申請調解或打官司。

TIPS:

有些人會將所承租的房子一部份轉租給他人，當起二房東，在租賃市場這類角色也是大有人在，不過有些不肖二房東在沒經過屋主同意下就把房子轉租給其他房客，等到房東要收回房子、要求房客搬離，才發現兩人都被蒙在鼓裡，房客不僅會面離流浪街頭的窘境，還很可能求償無門。

因此，建議房客簽約前一定要釐清屋主，看清楚房屋所有權人，確定是屋主本人，或是有得到屋主轉租許可，才能保障自身權益，避免爭議再度發生。