預售屋契約常見陷阱 你中招幾項?

2018-03-21     591編輯部報導
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開心尋到心目中的好房準備簽約,假如是購買預售屋,房子尚未蓋好,有許多看不見的地方,這時簽約就要更加小心,預售屋契約常見的陷阱要注意,別一失足成千古恨。

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圖/買預售屋簽約時可要多加留心,完工日期、違約金都易產生糾紛。

│契約可免費借閱 看好看滿再簽約

買房簽約是大事,從2015年修法後,根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一點就是賣方須提供至少5日的契約審閱期,如建商在契約裡標有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣都是違法。

另外,現在有些建商都會變相收取訂金或是押金才能借閱契約,但其實規定不須付任何費用就能攜回審閱,民眾可以免費借閱合約回家看個仔細。
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圖/簽約前至少要有5日以上的契約審閱期。

│坪數找補寫清楚 不足、超過百分之三都可解約

預售屋因為看不到實際坪數,未來成屋後坪數若有落差,規定其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方最多找補不超過百分之二,且誤差百分之三者,買方得解除契約。

所謂的「誤差」應是超過、不足,通常建商只會寫不足百分之三可解約,但是未寫超過百分之三也能解約,試想假如百分之二的價款無法負擔,或是超過坪數都灌在公設,付錢又不常使用,當然就想解約還比較划算。

例:買權狀100坪預售屋,每坪20萬元
狀況1: 成屋實際坪數為101坪(超過2%內),買方補20萬
狀況2:成屋實際坪數為102.5坪(超過2%以2%計),買方補40萬
狀況3:成屋為實際坪數98坪(按比例計算),建商要退40萬元
狀況4:成屋實際坪數多於103坪(超過3%)或少於97坪(不足大於3%)都可以主張解約。

│車位尺寸差很大 性質影響獨立買賣可否

民眾買房簽約時對於土地、建物的部分都會張大眼看清楚,卻少確認車位資訊,除了要確定所在的樓層位置、尺寸大小及形式(平面、機械)很重要,建商通常會標示長寬,但少了高度,假如是開休旅車,高度就更顯重要,別花錢卻不能使用後悔來不及。

若沒有買車位的人還要小心,車道是由持有車位的住戶持分、還是社區全體住戶負責持分、避免平常沒有使用到還要多花冤枉錢。
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圖/買車位建商通常只會標明位置跟長寬,但是高度不夠可不能停放休旅車等車輛。

│建材品牌不明說 消費者自己顧權力

建商口中附的標準建材或是案場擺放的建材,可能都只是參考,要以真正寫在契約書上為準,通常建商不會寫確切品牌、規格等,到時候快交屋通常再以貨源短缺等理由換上同等級建材,但是等級如何鑑定消費者無法知道,所以建議簽約時還是盡可能將建材型號、品牌寫清楚,並且加註在契約才能有保障。
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圖/建材品牌、型號最好也要清楚標明在契約書上,才較有保障。

│完工日期太籠統 暗加條約不合理

至於開工時間根據規定須詳列為應在民國X年X月X日之前開工,民國X年X月X日之前取得使用執照,但是部分建商只會寫「取得建照後多少日為開工日」、「預定開工後多少日取得使照」,消費者簽約可要問清楚。

另外,還有業者會偷加可順延完工時間狀況,一般只有因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者以及因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時兩項,部分建商則會把買方遲付款、違約等狀況加進去,當作藉口延遲交屋。

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圖/開工及取得使照日期須標示年月日,且不能把買方延遲交款等狀況列為可延遲交屋的理由。

│減少交屋款金額 驗收恐沒保障

完工準備交屋時,官方規定買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付,但現階段部分建商會改成交屋款降到1~3%,但這樣若發生驗屋糾紛時,建商修繕較無急迫性,若對此有疑問,在簽約時就要立即提出。

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圖/買方有權將交屋款5%留到驗屋完成後再支付。

│避談可解約狀況 違約金額未磋商

通常建商還會避談可解約的狀況,其實像是建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為建商違約,買方得依法解除契約,這些都是保障消費者條例,合約上最好也加註上去才有保障。

最後違約金部分,現不少建商直接寫上違約金15%,這可不是建商單方面就能決定,且也不是固定數額,成數應是購屋人與建商的磋商結果,內政部只是標明上限15%,民眾可以再跟建商協調。

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民眾簽約時若有疑慮,其實可以先參考內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》利用至少5日的合約審閱期,仔細研究別貿然就簽下買屋賣身契。

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