不懂銀行遊戲規則 提前還款要付違約金?

首購朋友在辦理人生第一次的房貸後，金錢壓力倍增，不少過來人也會建議，如果有年終獎金、業績分紅與壓歲錢等資金，都可以先拿來償還沉重的房屋貸款。不過專家提醒，若在綁約期內提前還清房貸，恐須負擔違約金，建議待綁約期間過後再申請清償證明辦理塗銷抵押權，就不會有違約金的問題。

│提前清償還款 暫不辦理塗銷

長輩們常說「房貸趕快還一還比較輕鬆，還可以省利息」，不過近年來銀行爭搶房貸客源激烈，為爭取客戶，利率多會給的優惠，但倘若客戶貸款後短期內清償，又或轉貸再享別家銀行的優惠條件，貸款銀行非但有可能賺不到錢，還可能會損失行政管理、開辦、鑑估等開銷費用，所以說，多數銀行規定房貸客戶需綁約1~3年。

首購朋友若想提前清償房貸，瑞明地政士事務所代書楊珺表示，須留意是否有違反房貸合約內容，現行多數銀行雖有綁約期限制，但你還是可以還清房貸，只要不領清償證明就不會有違約金的問題。

以合作金庫為例，綁約3年，若借款人提前清償，請求發給清償證明或請求塗銷抵押權者，得依約定向借款人請求提前清償違約金，若在1年內清償，借款人應以申請塗銷抵押權日前3個月內所償還之累計本金金額，計付1%之提前清償違約金；若在2年內清償，計付0.75%之提前清償違約金；在3年內清償，則計付0.5%之提前清償違約金。

│留意特定銀行不可提前還清

楊珺代書表示，基本上首購自住的朋友，不像投資客需要急著領清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，所以待綁約期間過後，再辦理塗銷就不用擔心違約金。但591房屋交易網提醒，有少部分銀行，當初在談房貸時，若給你特別優惠的利率，很可能就會另外規定「綁約期間內不可提前將款項還清」，如果仍執意要還清，就必須支付違約金。

然而，違約金計算方式常見大致分為3種，包括「現欠餘額」、「3~6個月平均現欠餘額」、「原借貸金額」，乘上約定的違約金懲罰比例，從0.8~3%皆有，建議首購朋友若想提前還款又不想付違約金，可還款剩100元或是僅1元就不會有違約金問題。

TIPS

房屋買賣勢必得向銀行拿清償證明，辦理塗銷抵押權登記，但如果還在綁約期內，就可能會有違約金的問題，代書建議可與銀行溝通協調，讓買受人在原賣方銀行做貸款，藉此減免違約金，省去不必要的支出。