買房前先看 1分鐘懂房地合一稅

薪水不漲工作都在做功德，想買房不少人錢包打24個結，買房前連以後轉手的繳納稅金也要先了解才安心，現在買房未來賣房時須繳納房地合一稅，為杜絕短期投資獲利，最高將課以45%稅率，但是也有自住優惠及防錯殺條例，保障一般購屋族。

圖/賣房時繳交房地合一稅，符合自住條件將享有優惠稅率及重購退稅。

│房地合一稅實報實銷 依持有年限不同課稅

房地合一稅2016年元旦上路，2015年底前取得房屋，持有超過兩年適用舊制，因此現在(2018年)賣屋均適用舊制，賣屋所得納入年度所得稅課稅。

另一房產交易納入所得稅的就是預售屋，若再成屋過戶前轉賣給下一手，該舉屬於權利移轉，並不適用於房地合一稅，交易所得同樣也是併入年度所得稅計算。

若納入年度所得稅計算，通常會以實際成交價格或是房屋評定現值去做申報估算所得，所得將納入當年度的總收入，再減掉免稅、扣除額，依據金額不同乘於5~40%稅率，在下一年度5月前繳納。

但是若在2016年元旦後買房，現在(2018年)賣出就是適用房地合一稅，採分離課稅，因需再繳納土增稅，因此賣屋所得除扣除裝潢費、代書相關成本費用外還得減掉土地漲價總數額，實報實銷，再依據持有年限課以15~45%不同稅率，賣屋者須在所有權完成移轉登記隔日起算30天內申報。

國稅局提醒，房地合一稅為交易利得稅，假如無獲利當然也無須繳交，但還是需要申報，若無申報將處以3000元以上、3萬元以下的罰鍰。

│單據多留多保佑 成本費用申報要小心

因為可扣除相關成本跟費用再計算課稅，地政士表示，費用包括出售當時的仲介費、搬遷費等，成本則是指契稅、代書、裝潢費等，這些消費若有單據可留下當作未來售屋扣除憑證，但若費用部分無單據，國稅局通常會以售價的5%計算扣除。

房地合一稅上路至今也有許多申報案例，地政士提醒，實例來說，裝潢費容易產生爭議，非兩年內耗損、附著房屋的裝潢才能認列，若為兩年內恐會耗損，可拆除移動，如家電、系統家具類就無法扣除；費用部分，房屋、地價稅等持有稅以及房貸利息支出也無法扣除，民眾申報時可多加留心。

│自住持有滿6年 享免稅額及優惠稅率

對於自住族群也有優惠，只要持有滿6年，個人及配偶、未成年子女均設有戶籍，並且有實際居住事實，無供營業或出租使用狀況等自住條件，就可享有400萬元的免稅額，獲利400萬元內免稅，超過400萬扣除400萬後，再以10%計算。

例如2018年3月買2000萬元房子，2024年5月以4000萬賣出房子，持有超過6年，期間土地漲價總數額約100萬，相關仲介費等費用約200萬及契稅、裝潢費等成本約500萬計算，是不是自住就差了160萬。

●非自住:
【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)】X20%=240萬
●自住:
【4000萬(賣價)-2000萬(買價)-200萬(費用)-500萬(成本)-100萬(土地漲價數額)-400萬(自住免稅額)】X10%(自住優惠利率)=80萬

│自用住宅重購 小換大全額退稅

房地合一稅亦有針對自住族群重購退稅優惠，國稅局表示，重購退稅的自住認定有稍微放寬，只要所有權人、配偶或未成年子女設籍，出售前1年內沒有出租或供營業使用，不論先買後賣或先賣後買，重購或出售所有權登記日期在2年內，都享有房屋價值小換大全額退稅，大換小按比例退稅，但有退稅成功後5年不得改做其他用途或再行移轉、夫妻及未成年子女6年內只能有1戶適用自用住宅換屋優惠等限制。

例:出售舊屋1000萬元，繳納房地合一稅50萬元，2年內買新房500萬，兩者價值差距1/2，大換小按比例退稅，可退25萬元。

│設防錯殺條例 賠錢可抵下次獲利

儘管1年內短期持有最高課以45%稅率，但是也設有「防錯殺條款」像是針對財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素售屋，持有不滿2年課稅調整為20%。

若是賣屋賠錢族也要注意，若某一次賣屋賠錢除不用繳交房地合一稅，但在3年內，若再有其他賣屋獲利，可先減除上筆損失金額來計算課稅所得。

例:出售A房產賠了50萬元，3年內賣B房產扣除相關成本費用，淨獲利250萬元，可扣除之前賠的50萬元，得以200萬元所得課稅。