付完錢房子卻不屬於我 一屋二賣怎麼防?

買賣房屋牽涉百萬元龐大的金額，萬一發生任何問題，辛苦的存款瞬間就會化為烏有，像是位於桃園龜山的某建案今年10月就被申訴，買方已繳納頭期款101萬元後，建商就開始避不見面，最後發現房屋產權早轉移至第三方名下，形成「一屋二賣」的狀況，原房方求助無門，民眾若是遇到這種狀況該怎麼辦呢?

｜購買前先查詢建商信譽

首先，假如是預售屋等新案，為避免遇到一屋二賣的窘境，挑選優質建商相對發生此情形的機率就會比較小，建議民眾除了可以購買知名、上市建商的建案，若建商過去推案少或甚至是「一案建商」就要特別留心，沒有穩定推案是否未來會有資金調度問題，衍生建商突然倒閉或是一屋二賣的情形。

且在購屋前也可以多打聽及詢問該建商的信用，或是上網查詢建商過往的建案與相關資料，還能比對公平交易委員會、消基會或者法院資訊，了解是否曾發生過糾紛，同時了解糾紛的後續狀況，多方評估建商素質。

｜預售屋買賣規定得使用履約保證

另外，買預售屋時因為尚未蓋好，民眾通常準備過戶時才可能發現已經被一屋二賣，這時候買方可就當初簽訂的預售屋契約中，內政部《預售屋定型化買賣契約》等規定，請建商負起履約保證責任。

履約保證訂定初衷是要解決尚在建築期間建商倒閉，消費者求助無門，但是若是遇到一屋二賣，成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚補充說明，民眾遇到一屋二賣的狀況，若是當初建商是選擇「價金返還之保證」時，買方除了可以將專款中剩餘的價金拿回之外，也能根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》內的違約規定請求賠償，或是依照當初與建商協議的合約內容請求違約責任。

另外還需要注意，根據規定預售屋履約保證包含「不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證」等五種選擇，像是「不動產開發信託」及「價金信託」，是將買方付的購屋價金，專款專用於建商興建房屋所需費用；「同業連帶擔保及公會連帶保證」是當建商無法交屋時，要求同意保證的建商負責交屋；「價金返還之保證」則是當建商無法履約時，金融機構將消費者已繳款項全部退還，不過須留意以上履約方式並非由民眾選擇，而是由建商任選其一，建議簽約前應看清楚。

圖/民眾購買預售屋時可以根據內政部規定，要求建商須提供履約保證。

｜成屋遇一屋二賣可請求解除契約

至於中古屋或成屋交易部分，屋主與買方甲先行簽訂買賣契約，但尚未到地政事務所登記所有權移轉，屋主隨後又將房子賣給買方乙，也是常見的一屋二賣糾紛。黃景揚地政士表示，在登記實務上，縱使賣方將不動產所有權移轉登記給乙買方，甲買方也無法排除乙買方受移轉登記的權利，因債權平等性的緣故，前後兩契約都是有效的法律行為，因此不得向登記機關申請駁回乙買方之移轉登記。

不過沒有取得所有權的甲買方是可以按買賣契約約定，要求賣方負債務不履行的責任，若有可歸責於賣方的事由，除了可以解除契約外，還可向賣方請求損害賠償；而賣方若有施用詐術或傳遞不實訊息時，也有可能構成詐欺。

若在購買前想要預防一屋二賣，首先買賣雙方應各請代書，經過雙重確認，黃景揚地政士表示，實務上較常見也更方便的作法，是透過成屋履約保證制度，買方將簽約金等自備款存進公正第三方帳戶，待貸款核撥下來完成過戶後，才會轉至屋主帳戶，若沒過戶，這時發生一屋二賣情況，買方能拿回自備款。

圖/民眾在購買成屋時雖然沒有規定得使用履約保證機制，建議民眾應使用才能避免因小失大。

Tips:

成屋買賣交易中，雖然目前法規上未強制一定得要使用履約保證機制，且需要付房屋成交總價的萬分之六當成履約保證費用，但為求安心建議買賣雙方仍要使用履保機制，民眾可以事先與房仲商量費用可否由房仲吸收，或是買賣雙方均分等方式，避免糾紛發生。