想買老屋撿便宜 結構安全專家教你看

買房不容易，有很多人會瞄準房價相對便宜的老屋，不僅低公設室內使用面積大、若所屬地段好還有都更的可能性，但是買老屋可不是都是優點，老房屋齡久結構安全更要多加注意，專家就建議買前要懂得先幫房子「起底」，不同時間點建造的房子結構差很大，別傻傻只在意便宜房價，反倒未來影響居住安全。

｜1980年前施工品質不可考

房價相對低廉的老屋近年來受到有預算考量的購屋族喜愛，但是老房的結構安全又該如何留心？其實可以先從建築時間點來分類，台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發表示，台灣老屋結構安全應當從3個時間點去分類，首先是1980年代以前蓋好、大約4~5層樓高度的加強磚造矮平房，建造方式主要是先砌好磚牆，再以鋼筋混凝土搭建樑柱以束制磚牆。

然而這種建物面寬小，樑柱距離短，磚牆是承載結構重量與抵抗地震的主體，每一塊都是結構安全的一部份，磚牆是承重牆，不可隨便亂打掉，連開孔都有限制規定，可不是你想改造就能改造。像是現在很多商業區附近的加強磚造房，常出現1樓打通租給超商、店家等現象，使支撐結構出現缺陷，長久下來，建築物就會很危險，務必得要做結構補強。

圖/台灣老房施工品質大多都不可考，民眾買房前務必慎選。

戴雲發也坦言，此類建築物由於完工年代太過久遠，所以施工品質、可抵抗的最大震度大多不可考，民眾看房時若是觀察到室內柱子有45度裂縫產生、管線漏水現象等，就得要多加留心避免買到這類產品。

富品創毅工程公司室內設計師李威則建議，民眾若真要買超過40年高齡老房，在看房時，應避開會干擾房屋整體耐重結構的違建房，例如樓中樓夾層、陽台外推、頂樓加蓋等，違建會增加載重恐會影響結構。

圖/加強磚造房若樑柱已有45度裂縫產生，就代表該老屋已不再適合民眾居住，應盡快拆除都更。翻攝自新北市府官網

｜921前鋼筋混凝土舊大樓安全待檢視

戴雲發坦言，921前完工的鋼筋混凝土舊大樓，由於當時時空背景是突然從矮房子開始蓋起高大樓，樓房耐震係數普遍較低，且當時的建築界風氣也較不講究細節，繫筋也綁得沒那麼扎實，主要還是以工人方便施工為原則，法規也不夠嚴謹周全，建築施工模擬分析效能也不完整、過於平面化，無法有效規範施工品質，所以安全方面也有待檢視。民眾若要買這個時間點間蓋好的房子，得要注意剪力牆、RC牆有無裂痕，且同樣不可隨意改造拆除。

｜921後建築仍要檢視結構設計及施工品質

最後在921大地震之後完工的老房，因當時修法將法定耐震法規提高，建築施工法規變得嚴謹，也順勢淘汰掉不少劣質的建設公司及營造廠，且建築施工模擬分析程式已可立體化，整體平均品質自然會比以前好，然而，戴雲發提醒，好的建築物，必須同時掌握結構系統規劃設計，以及好的施工品質，安全性才會真正提升，民眾萬不可陷入耐震力提升就一定代表比較安全的迷思之中，且921地震沒倒的房子也不代表施工品質及方法是對的。

建議民眾買房前，還是要先查好是否為有口碑的建商，並且查看建物謄本，確認好建物結構，看房時仔細觀察屋內狀況，才可住得更穩更安心。

圖/好的建築物，必須同時掌握結構系統規劃設計，跟好的施工品質。中力建築系統有限公司，戴雲發提供

｜老屋裝修費基本要價百來萬

老屋雖然房價便宜，但是若要住的舒適，不少人會選擇重新裝潢，可不是一筆小數目，朵卡室內設計公司設計師邱柏洲建議，老屋裝修重點在基礎工程，基本預算就要60萬左右，包括更換老舊電線、水管配置等，若為3房房子，再加上浴室管線更動、更動隔間，修繕費用動輒也要百來萬。

尤其是管線部分關乎到居家安全，邱柏洲認為，以921前蓋的老屋來說，水管、電線和瓦斯管線等應全部換掉，通常一條電線大約15~20年便要更換，民眾在看房時，可打開電箱檢查電線上的製造日期，或檢查電線上有沒有噴漆的殘漬，藉此判斷電線到底有沒有更換過，以防走火；而瓦斯管線使用壽命則約為25年，若超過期限也建議通通換掉，嚴防瓦斯外漏的可能。

設計師李威則表示，民眾裝修老房，一坪基本最少也要抓4~5萬，而針對屋齡動輒40、50年左右的加強磚造矮平房，更要留意廚房的地排，是否有連到衛生下水道，否則任意排到他人家後陽台，將會造成民事糾紛；也建議要更新或安裝消防灑水系統，維護住宅安全。

Tips：

除了建築本身的結構安全，社區規劃建築排列形狀也是注意重點，戴雲發表示，民眾應盡量避免挑選「大U型」、「大T型」以及「大L型」的住宅，由於建築物均連結在一起，當地震來時，建物之間恐造成額外的扭轉以及拉扯，使建物承受更大的破壞力道，建議民眾買房還是選擇基地方正、建物規劃對稱、各棟獨立的社區，房子才會住得舒適又安心。