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雨遮新制上路然後呢? 竟有這五大怪象

2020-06-26     591編輯部報導
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民眾買房誰都不想當「盤仔」,花錢卻買到虛坪,其中用來遮雨擋陽的雨遮,以往計坪計價,被揶揄拿錢買「鳥站的地方」,在2018年以後新制上路改為不計坪不計價,上路至今消費者買到的坪數真的有比較實在嗎?其實不然,反倒出現退戶潮及搶照潮、外牆喪失遮陽遮雨水功能、公設比變高、樑柱內移、房價上漲等5大現象,部分建商鑽漏洞,民眾權益堪慮。

|看準建照「申請年份」很重要

雨遮經常被嫌棄為無法使用的虛坪,根據現行《建築技術法》規定,雨遮是指建物窗戶或開口的上方、距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。早期雨遮「計坪計價」,卻看似使用不到,引發爭議,因此2011年改制為「可計坪不計價」,建商售屋多以總價包裝,並未特別扣除雨遮,還是有所糾紛,因此2018年以後新制上路,雨遮全面改為「不計坪不計價」。

民眾假如要買房卻不想買到雨遮,這時就要看看準建照「申請年份」,現階段因舊制雨遮建照尚有餘屋銷售,市場上出現「一國三制」現象,具體來說,只要是2011年5月前申請的建照,無論預售屋、新成屋,雨遮都是「可登記可計價」2011年5月~2018年1月前申請的建照,預售屋雨遮「可登記不可計價」,新成屋雨遮仍維持「可登記可計價」2018年1月後所申請的建照,無論預售屋或新成屋,雨遮都「不可登記不可計價」。建議有意購買預售屋的購屋人,第一步要先問接待中心的銷售人員,建照是2017年還是2018年申請的,以免買錯房。

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1.退戶潮&搶照潮持續消化中

政府當初立意良善,想要解決雨遮登記的痛點,沒想到上路前曾引爆過一波預售屋退戶潮,許多民眾都傾向於適用新制的建案,而不想要用舊制的房子,紛紛將已簽約的舊制建案退戶,另外,建商部分也因為害怕可售面積、獲利受到雨遮新制影響,而產生一波搶照潮,至今仍可在市面上買到適用於舊制雨遮的房子。

那何時舊制建照建案何時才能消化完?愛山林建設總經理張境在表示,目前適用於舊制的房子80%都已在預售或是擬蓋完售出了,預計2021年前這些房子都有機會被消化完,民眾若明年有意買預售案可以多留意。

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圖/2018年雨遮新制上路前,曾引爆曾引爆一波預售屋退戶潮以及建商搶照潮。

2.沒雨遮 遮陽擋雨功能大失

雨遮不能計價後,對於建商來說會有什麼影響?部分建商會認為既然不能賣錢那乾脆不要蓋,直接影響就是民眾的居住品質,因為雨遮除了可讓外面的落雨不要灑入室內之外,也有阻擋斜射的陽光照進室內的功用,若與深窗戶相配,就可調節室內溫度,此外,有些雨遮也有利建築外殼節能,當火災發生時,更可防止火苗延燒到上面樓層等功能。

對於建商目前蓋雨遮的意願,張境在則說,雨遮新制或多或少有影響到建商對雨遮設置的意願,但相信大部分建商也不會因為雨遮不計坪不計價,而完全不做雨遮,仍會視情況而定,最多就做到外柱的寬度,在成本跟使用功能取得一定平衡。

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圖/雨遮(紅框處)具有遮陽、防雨、防火災蔓延等功用。

3.變相使房屋公設比變高

一般房屋權狀是包含主建物、附屬建物及共有面積,然而雨遮在計坪舊制時,登記在權狀中的附屬建物,如今現在無法登記,卻意外地拉高公設比。想知道為什麼?首先來了解公設比的計算公式:是由共有部分(扣除車位面積)/〔主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)〕。

現在雨遮不登記坪後,張境在分析,實務上雨遮約占建物坪數比例約為5~6%,但隨著新制上後,由於房屋附屬建物坪數減少,房屋可登記的坪數分母變少,所以公設坪數所占比例多少也會相對變高至1~2%,但張境在也強調,公設比會直接影響購屋意願,建商在多方考量下並不會一口氣飆升到不合理的境界,造成滯銷。

4.樑柱內移偷坪數現象增加

「羊毛出在羊身上」如今雨遮無法獲利,部分建商就拿東牆補西牆,把腦筋動到柱子上,藉此灌虛坪,景文科技大學財務金融系副教授章定煊也坦言,《建築法》並沒有規定柱子最多可以有幾根,只要符合結構強度即可,自從雨遮不能計坪計價登記後,的確有些建案把樑柱外露的設計改回樑柱於牆面內,藉此偷室內的坪數,吃掉室內空間。

而且,這樣的設計會導致室內稜角過多,能活用的面積就容易限縮,且這種現象在小宅產品最為常見,對於本就空間不足的小宅而言,更是雪上加霜,壓樑卡柱問題難以避免,也使民眾必須花費更多裝修費來修飾空間。

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圖/樑柱(紅框處)在內,容易吃掉室內面積,使使用空間大打折扣。

5.成本轉嫁 房價反而上漲

雨遮可是建商最軟肋的一塊,章定煊指出,舊制時由於雨遮屬於附屬建物柱不攤在容積率之中,假如100坪土地,容積率250%,因雨遮計坪不計價,所以變相使容積率增加,有心思的建商何樂而不為,自然把雨遮蓋好蓋滿,甚至出現滿滿類似「土星環」的一圈雨遮,這些因為可以計坪,通通算進去權狀裡,部分建商銷售時再用話術直接總價除以灌水後的坪數,拉低單價。

原本規劃的不登記不計價新制上路,就是希望民眾能夠不用在雨遮上花錢,但真的有解決這問題嗎?首先民眾根本不知道建商定價策略到底要賣多少錢,價錢隨建商喊,資訊不對等的情況下就容易吃虧。

例如買舊制計坪不計價A戶權狀面積20坪,裡面包含19坪(主建物、陽台、共有面積)+1坪(雨遮),建商喊出1千萬售價,以權狀面積來看等同於民眾花1000萬/20坪=50萬元/坪買到A戶。

照理說新制上路不登記,權狀登記變為19坪應該就要直接扣除1坪(雨遮)價格,以950萬元買A戶

但部分建商不願降總價,這時更換銷售策略及話術,以1000萬能可買到沒登記雨遮的實坪19坪,攤算下來單價為1000萬/19坪=52.6萬元/坪,若想買同樣權狀20坪的無登記雨遮坪數建案,建商反倒哄抬價格,以52.6萬X20坪=1040萬的價格計算。

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圖/由於2018年1/1前的雨遮舊制為計坪不計價,因此在預售屋買賣定型契約應記載不得記載事項中,仍須記載雨遮面積。

TIPS:

針對市面上雨遮登記3種方式對於房屋買賣的影響,章定煊認為,政府修法立意良善,但以大局面來看,這種一國三制的現象對於實價登錄來說容易造成混亂,建議每個案子單價登記時應增加說明是哪種制度,避免混淆未來新的建案的市場行情,否則對於消費者來說就可難辨別房價合理性。

而且未來課徵房屋稅的課稅基礎,即房屋面積,也有可能會因為新制而降低課稅面積,產生影響整體地方政府稅收,須要有更多配套措施。

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