預售屋新制將上路 您真的搞懂了嗎?

為了保障消費者購買預售屋的權益，內政部公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並訂於今年11月1日開始實施，若建商違反新制契約規定，可依消費者保護法規定，最高處30萬元罰緩。

圖/民眾11月之後買預售屋，簽屬新版契約時要多加留心。

｜六大修法重點　三變與三不變

此次契約修正共計有六大重點如下：一、107年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積。二、預售屋建材禁用含有電弧爐煉鋼爐碴(石)。三、明訂水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式。四、增列結構保固項目。五、明確預售屋共有部分項目及其面積計算方式。六、修正履約擔保機制相關用語及擔保公司資格等。

雖然號稱六大修改重點當中，但實際上卻是「三變與三不變」。 首先，我們先來看看有哪三個不變。

所謂三不變，指的是「僅限陽台得列入其附屬建物面積」、「明訂管線費用分擔方式」、以及「履約保證名稱修正」等三個項目。

其中，屋簷、雨遮不計坪且不計價政策，已於一八年元月起上路；一八年起申請建照的預售屋案，僅有陽台可以列入附屬建物繪測登記，定型化契約只是把它修改到與法規一致而已。

在明訂管線費用分擔方面，一五年底內政部已發布補充規定，明訂預售屋水、電的內、外管線費均由建商負擔，瓦斯內管費亦由建商負擔，瓦斯外管費則由買、賣雙方議定。

圖/未來預售屋附屬建物登記僅以陽台為限。

｜想省瓦斯外管費？ 可以這麼做

什麼是瓦斯內、外管費？比如一個預售屋案位在科技路八十八號上，在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線，就叫作內管，這筆費用需由建商買單。從儲氣槽到科技路一直到預售屋建案基地外緣，這一段管線就叫瓦斯外管。假如儲氣槽到預售屋基地原無瓦斯管線需要新舖設，廠商便會向建商收取布管費用，而建商通向會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義，要求消費者繳納這筆費用 。

新制與現制幾乎一樣，唯一的差別在於瓦斯外管費增加一句但書：「未議定者，由賣方負擔。」 但因契約內往往會寫明瓦斯外管費分擔方式，所以即使加了但書，仍跟現制情況相同。

因瓦斯外管費動輒上萬至數萬元，若消費者不願付這筆費用，在買房前可以先向瓦斯公司查詢、或向建案周邊的住戶打探有無天然瓦斯。若建案旁的住宅就有天然瓦斯，那就代表不用新拉管線過來，外管費用可能大幅降低、甚至全免。

另一個不變，則是履保名稱的修正，分別將「履約保證機制」更名為「履約擔保機制」，而「公會連帶保證」則更名為「公會辦理連帶保證協定」。二者名稱雖然改了，但實際規範內容並無任何改變。

｜三個地方改變　契約得要看仔細

至於其他三個變革，則是「增列共有部分選項」 、「禁用爐碴」、 「增加保固項目」 等三個項目。

現行「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，有關共有部分可勾選的選項，包括門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物、健身房、交誼室、管理維護使用空間。

新制則增加不具獨立權狀之停車位，包括法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位等。但嚴格來說，與原制差異不大。若按原制，雖然沒有不具獨立權狀停車位可以勾選，但可以在「其他依法令應列入共有部分之項目」中增列，差異不太大。

圖/本次修法對於履約制度只做文字上修改，民眾買屋前最好還是多做功課找有口碑建商。

｜跟爐碴屋說再見？ 現實卻很殘酷

在禁用爐碴方面，雖然官方說禁用後可以「跟爐碴屋說再見」、 「買預售屋安心了」等等，但現實恐怕很殘酷。

按新制規定，若買方發現預售屋使用電弧爐煉鋼爐碴，可以通知金融機構終止撥付貸款給建商，但除非有內部人士告密，或是委託檢測機構抽取混凝土樣本作檢測，否則民眾根本不可能從肉眼判斷混凝土有沒有加爐碴。

更何況，目前政府對於電弧爐煉鋼爐碴沒有建置追蹤管理系統，政府尚且不知道爐碴流向，民眾又怎麼會知道自己買的預售屋建案有沒有用爐碴呢？

還有一種特殊情況，消保法僅規範「B2C」（Business to Consumer），即企業商家對消費者。如果買方不是直接跟建商購買預售屋，而是向投資客購買紅單、轉售戶，即使在預售階段發現摻用爐碴，是否可以援引消保法向建商求償、或主張停止撥付貸款？這部份恐怕大有疑慮。

因此，預售屋禁用爐碴的新制，宣示性質似乎大於實質意義。因為沒有任何配套與管理措施，修改定型化契約只是防君子不防小人。民眾若擔心買到爐碴屋，建議可以購買有混凝土履歷、或是附上第三方公正單位檢測標章的預售屋建案。

｜保固範圍更強大 關鍵卻在建商身上

最後，則是增加建築物保固範圍。現行結構保固15年，但僅限於樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作等，一般稱為「主結構保固」 。

此次修法後，結構保固增加基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物之範圍，通通能享有15年保固。這部份修法對消費者是莫大福音，因為不少人買新建案頂樓，住沒幾年就遭受滲漏水之苦，未來建商得負起保固修繕責任。

但更關鍵的是，雖然結構保固增加許多項目，但賣您房子的建商能不能順利撐十五年不倒閉、以及建商願不願意負起責任，那又另當別論了。

總之，法令修改是一回事，建商會不會遵守又是另一回事。除了靠法令保障之外，買房子最好還是找一家可靠的建商，那才是王道！