預售車位交屋發現縮水 消保官教你保權益

預售屋初期付款輕鬆受許多首購族喜愛，但預售屋看不到房子以外，連動輒百來萬的停車位也通通看不到，等到交屋假如發現原本買的車位，和當初買賣契約標示不符合，太小一個開門甚至會撞牆或柱子，難道民眾只能自認倒楣?消保官提醒，若預售停車位買賣出現糾紛，若買方有理，除了可以要求減少價金之外，甚至可以主張契約違反誠信原則，與建商連帶房屋解除買賣契約。

│買停車位 3大種類要知道

都會區停車困難，許多人買房時一定要有車位，但是買預售屋時連車位都看不到，這時要簽約時就要多注意，首先要先看懂什麼是車位類型，不同的類型，在坪數登記上具有不同的定義，依據內政部《預售停車位買賣定型化契約》規定，民眾目前在市面上買得到的停車位可分成3種類型，包括「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

圖/購買停車位學問不小，尺寸、動線、位置都會影響未來停車的便利度。

第一種「法定停車位」最為常見，是建商依照建造時樓地板面積所規劃的車位，這種停車位大多無獨立權狀，因此車位就只能以公設形式登記在建物權狀之中；第二種「增設停車位」則是建商滿足建築法規數量的車位後，自行增設的停車位。

第三種則是「獎勵停車位」，由建商配合政策換取獎勵容積而來，可以登記為公設，也可以採主建物的方式登記，但缺點在於非社區的民眾也可使用，禾禮地政士事務所黃景揚解釋，獎勵車位之前須供公眾使用，其條款一直持續到2012年12/31才落日，在這之前申請的獎勵車位，必須要申請為營業登記、單獨樓層與出入口、建築外要有明顯停車場標示、收費價格標準也要與周圍停車場接近等。

但後來因為時常發生社區住戶反映，自家社區雖有獨立出入口，但是人口出入複雜防不甚防以及管委會不讓大眾停車，甚至有建商隱蔽獎勵車位的事實，產生民眾花大錢買卻只能供別人使用等亂象，修法後目前已不常見。

圖/民眾買預售車位時要詳細審閱平面圖，並確認是何種車位類型。

│車位大小很重要 牢記黃金尺寸

釐清完停車位性質後，民眾買預售停車位也要注意車位的規格大小，許多民眾買了停車位交屋之後，才發現空間狹小難以上下車，或者車道寬度或曲線半徑不足迴旋、甚至還有民眾車位後方莫名設置消防栓，嚴重干擾停車。

依照《建築技術規則》之規定，標準平面停車位大小為寬度為250公分，長度550公分，然而建商在配置停車位時，依據住戶需求停車位也會有大、小之分，一般來說，大車位長600公分、寬250公分，小車位長575公分、寬225公分，如果消費者購買的車輛是休旅車或是停車技術不佳，這時候就要注意所購買的是否為大型車位。

再來，為了保留可供汽車進出用之車道，所以《建築技術規則》也規定，設置於室內之停車位，其五分之一車位數，每輛停車位寬度得寬減20公分，且不得連續設置。

不過，由於民眾買房時，常常都只鎖定在房屋本身坪數規劃、而忽略了停車位的重要，再加上部分建商並不會在買賣契約裡就把車位尺寸詳細標示出來，因此民眾買房時，一定要記得要求建商提供平面圖仔細審閱，並且簽約時附在合約裡面留底。

圖/民眾購買預售停車位，務必要詳細確認停車位性質、位置、規格等項目。

│尺寸只要有誤差 買方可請求減少價金

但終於等到交屋了，一到社區現場才發現車子根本停不下，早期可是會求助無門，因為法條規定如果平面停車位完工尺寸和原本契約說標示的誤差在2%以下，且長未逾10公分、寬未逾5公分、高未逾5公分；機械式停車位誤差在1%以下，且長未逾5公分、寬未逾2公分、高未逾2公分，就算符合規格。

但無奈因為許多建商藉此鑽漏洞規避糾紛，使消費者權益受損，因此，為了解決事端，內政部於2012年修正《預售停車位買賣定型化契約》，明訂停車位規格尺寸只要產生誤差，買方就可依照短缺部分，請求減少價金。

對此，行政院消保會王德明消保官表示，若當初買賣契約上已經說好是大車位，並也依照《預售屋買賣定型化契約》中「房地標示及停車位規格」內容詳述車位規格為長幾公尺、寬幾公尺，但實際上卻發現車位過小，這時候民眾就可依法跟建商要求減少價金，建商也不得以停車位規格容許誤差作為理由託辭。

如果最終雙方無法達成減少價金或重劃停車位協議，則買方依照情況可主張解除契約，甚至可依《消保法》第12條主張契約違反誠信原則，與建商解除契約，即使買賣雙方有另訂停車位買賣契約書，也要以《預售屋買賣定型化契約》為基準。

除了可解除停車位的契約之外，若舉證充足，也可以基於《民法》債務不履行之不完全給付，或是依照《公平交易法》第21條、《消保法》等廣告不實、連帶房子的契約一併解除；倘若民眾當初在挑選房子時，在2間房子2選1時，消費者由於選擇了錯誤車位的房子，導致喪失買另外一間房子的機會，這時候也可以依據《民法》354條「存有未能達到預定效用之瑕疵」向企業經營者主張負瑕疵擔保責任並提出損失。

Tips:

民眾關心停車位大小之餘，也要注意停車位旁的車道面積，畢竟車道面積攸關公設比，跟雨遮、露臺一樣，容易被建商動手腳做虛坪。依照《預售屋買賣定型化契約》規定，通常車道面積會分到車位內計算，由車位持有者共同分攤，因此車位登記坪數面積會從6~7坪到12～15坪都有。

台北市地權及不動產交易科科長沈瑞芬曾撰文指出，若車位登記坪數大，是因為車道坪數計算在車位坪數中，相對可降低公設比，對消費者較有利；若車位坪數小，像是車位登記面積只算車格4.5坪(標準停車位面積2.5mx6m=15㎡)，車道坪數恐被納入公設比之中，就會使公設比提高，但車位價格通常不會降低，民眾等於買了車位又多負擔公設價格，被扒了兩層皮。

圖/車道面積攸關公設比，跟雨遮、露臺一樣，容易被建商動手腳做虛坪。