新社區還沒管委會可以買嗎? 專家建議要小心

買房很多人會選擇新成屋，認為只要裝潢後就能入住，但是現在房市景氣多變，市面上有許多新成屋餘屋多已入住住戶少，導致管委會尚未成立，像這種建案買前可要多留心，若是沒有管委會等同於逾繳的管理費沒辦法馬上移轉，公設尚未點交不能使用、沒有社區公約約束住戶行為，這些都會影響居住品質。

｜沒管委會 公設看得到用不到

買中古屋一般管委會都已經成立且運作，看房時可以順便觀察社區經營狀況，但是新成屋有時候因預售銷況不佳或是成屋才剛開始銷售，取得產權的住戶尚未達到總戶數1/2的比例，無法成立管委會，買房的人可別小看管委會的重要性。

首先在管委會尚未成立的狀態下，建商無法將公設點交管委會，維護責任屬於建商，業界物管業者表示，此時通常建商是不會開放給住戶使用，或是選擇只開放部分閱覽室、交誼廳等維護成本較低的空間，美麗公設可能都看的到用不到，建議民眾看房時就先跟建商確認開放公設的項目，謹慎評估。

消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也指出，倘若1~2年過去了，社區仍舊遲遲未成立管委會，如此下來，事務主導權、代收管理費就會一直掌握在建商手中，且非必要的公水和公電支出更無法通過管委會進行審核，長期下來難保少數已入住的住戶權益。

圖/建商開放未點交公設，大多會選擇如閱覽室這種較不容易損壞的公設。

｜預繳管理費 用途要確認清楚

再來可別以為沒有管委會就不用繳管理費，一般來說民眾買新建案交屋前代收款項裡面，除了有契稅、設定規費等，也會預收6~12個月的管理費，待管委會成立初期能夠順利運作，但若管委會若遲遲不成立，這筆款項的去處也會是一大爭議點。

百億房產教練RENBA表示，不同的建商對於預繳管理費的用途大不相同，有些建商會在管委會成立之前，就將已預收的管理費拿來支付現階段物業保全費、大樓公用水電之類的，畢竟使用者付費，但也有較重視售後服務的建商會在管委會成立前會吸收所有費用，等管委會成立後再原封不動移交所有費用。

再來，物管業者也指出，如果社區尚未成立管委會，卻仍在銷售期，部分建商為了讓社區賣相好，會委託保全、物業管理公司進駐，甚至也有建商會以1~3年免繳管理費為宣傳噱頭，成本也會自行吸收。但要留意，待成立管委會後，可能會基於費用考量，原先的物管人員、保全大多都會重新汰換一波，對於民眾生活也會有些不便。

如果民眾對於代收管理費用法有疑慮，張欣民建議，民眾在簽約前，就要先行詢問建商代銷管理費每坪金額、代收的管理費須收取幾個月、預繳的管理費用途等細項，並載明在預售屋契約中，才能避免糾紛。

圖/建商執行代管時，會委託保全、物業管理公司進駐，讓管委會成立前社區能先行運作。

｜ 無社區規範約束 住戶只能忍氣吞聲

管委會另一重要的職權就是制定社區公約，具有一定約束力，但在尚無管委會的情況之下，社區維護就很困難，物管業者指出，一開始會遇到的就是裝潢問題，像是每天可以裝潢時間，避免夜晚還有裝潢噪音，電梯無釘木板保護甚至沒有規定裝潢保證金，假如裝潢時不小心傷及公共設施，恐怕沒人負責。

再來就是會遇到居住習慣的不同，一般管委會社區公約裡都會對於門口不能擺鞋櫃或是寵物便溺問題做出規範，但沒有管委會的「無政府時期」已入住的民眾只能忍氣吞聲，建議看房時多多去已有入住住戶的樓層觀察一下，或是主動詢問建商代銷是否有對住戶裝潢期的相關規定，以保證未來居住品質。

圖/每一戶交屋時間不一，受到各家裝潢期不同的緣故，先入住的民眾生活品質就有可能大受影響。

TIPS：

依據《公寓大廈管理條例》第28條規定，只要已有超過半數的住戶取得產權，就必須在3個月內，由建商當召集人，幫社區成立管委會，並向所屬轄管區公所報備。

但物管業者坦言，目前不少建商因為餘屋太多，怕成立管委會後，住戶會基於不喜歡有人帶看、出入複雜等理由，設規定限制看屋樓層、禁止外人入內，影響建商房屋銷售，因此才會產生明明產權移轉已過半數，建商卻沒依法在3個月內召開成立管委會的現象，此時建議住戶可向政府工務單位陳情，請公權力介入處理，可依法對建商處3千元以上、1萬5千元以下罰鍰，並限期改善，也能連續開罰。