買老屋等都更可行嗎? 專家曝殘酷真相

近期不少都更、危老重建案動工，搖身一變成嶄新大樓後，房價也翻漲，有民眾動起買老屋投資等都更的念頭，很多人推崇精華地段、戶數單純的老公寓產品較容易整合成功，但專家坦言，好地段等於高房價，都更後的利潤沒想像中的多，再來原住戶整合問題，不是戶數少就會成功，頂樓增建戶、1樓店面戶的利益分配可沒想像中那麼好處理。

｜精華地段容易都更 可是你買不起

想要賺都更財，最重要的當然挑選個可能會「都更成功」的老屋，通常建商最先瞄準的當然是地段精華的區域，才可能有利潤去整合原地主，御喜建築開發總經理、同時也是都更推動師的陳妍伶表示，建商思維其實就跟一般民眾買房子相同，會優先選擇接近市中心、生活機能好、近捷運、無險惡設施的地方。

但地段越好也就表示房價也高，入手門檻不低，雙北老屋改建協會、品嘉建設董事長胡偉良指出，以雙北市來說，北市每坪百來萬起跳、新北每坪50~60萬的地段老屋最具有改建價值，以30坪老屋來看，總價就要1500~3000萬以上，而且精華地段的房價漲幅也有限，總價高也會壓低未來轉手利潤。

｜自住需求當道 住宅區老屋都更機會高?

有些人會認為住宅區的老屋，因周邊自住剛性需求多，建商多瞄準該區整合以利未來推案，但其實土地的條件不一，胡偉良表示，由於每塊地擁有的法定容積率都是固定，以北市老公寓最多的住三來說，法定容積率只有225%，以基地面積100坪、總共蓋5層樓、建蔽率60%的公寓來算，容積率為300%(5x60%)，已大於法定容積率225%，即便之後加上容積獎勵也只能勉強達到原居住面積大小。

因此，如果房子改建之後，還得要有足夠的坪數去補償因公設比提高，導致室內實際居住面積減損的話，建商往往很難拿到足以獲利的樓板面積去銷售，在沒有賺頭的情況下建商也根本不可能做白工。

圖／住宅區的房子，其容積率多寡將決定建商參與都更的意願。

｜戶數單純容易成功 別忘了特別戶利益

都更產權難以整合，太多的原地主是個問題，陳妍伶指出，老公寓戶數多，土地持分複雜，而依照法規規定，都更必須召開公聽會、審議會，鄰地也一定要納入，地主越多越難喬，因此危老開發業者、佳彬開發總經理許鑅波建議，若想買公寓最好挑戶數單純的2~3層樓建築或是產權相對單一的透天等都更。

但是，就算戶數少也不代表整合就會順利，別忘了特殊戶別，看房時發現想買的物件若頂樓有加蓋，雖不算入產權但原屋主認為要以使用面積來計算未來分回多寡，建商若不應允，雙方僵持不下拖長整合時間。

再來，假如透天、公寓1樓當店面使用，許鑅波指出，1樓屋主穩定收租，對於建商想要都更開的條件往往都會高一點，與建商利益難達共識，再加上改建時期的店面租金損失、等待期太長，也讓地主多不願意配合。

圖/不少商業區老公寓1樓都有黃金店面，可這種類型的產品因為店面效益太強，1樓地主開的條件往往都會開很高。

｜一坪換一坪難達成 聽聽就好

最後，胡偉良建議，若想投資老屋最好先要認清「室內一坪換一坪」並不容易實現，除非地價夠高、位處精華商業區、單戶土地持分夠、原建築樓層最好不要太高、4樓以下公寓等，符合這些條件的住戶才可有機會，否則大多分回戶的室內坪數會變小、土地持分也會減少，也是因為這個原因，造成地主與建商利益喬不攏，最後整個都更進展延宕，雙方陷入對立面僵局。

若民眾還是確定想要買老屋等都更，全球居不動產情報室總監陳炳辰建議，最好還是要釐清該地段整合重建進行階段為何，且無論確定重建與否，民眾都需考量時間成本，更要保守看待，若是追高，勢必付出較高風險。

圖/雙北老屋多，可多數地區無法「室內一坪換一坪」。

Tips:

民眾想買老屋投資要先搞清楚，近來許多重建成功的老屋都是走以書面申請、免開公聽會、審議會還有容積獎勵的《危老條例》過關的，非一般都更案、胡偉良就直指要走危老，這類社區大多都是輻射屋、海砂屋、震損屋等，或是屋齡超過30年以上、結構安全性堪憂的房子，這種房子無法貸款，若無法都更成功，更少有買方會有意願接手，被套牢的可能性很大。