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凶宅定義難界定 買前最好問過這些人

2020-09-12     591編輯部報導
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買房最在意的就是住的舒不舒適,很多人怕買到凶宅,不僅自己感覺「毛毛的」未來轉手也可能影響房價,但現實的狀況是,凶宅法律上只認定在專有部分發生非自然死亡才算,若自殺、兇殺發生在社區的公共空間非法定凶宅,但還是會影響住戶或是買方的心情,對此,面對這種「類凶宅」專家建議,購買前可以多跟幾家仲介打聽,一般仲介人員為避免買方日後雙方認知不同產生糾紛,大多會據實以告。

|專有部分兇殺或自殺才為凶宅

買房很多人最怕買到凶宅,根據政府規定2015年10月之後,賣方、仲介需在《不動產說明書》中需揭露該戶是否為凶宅的資訊,提供給買方參考。

但先別開心,你認為的凶宅可不一定是凶宅,成揚律師地政士聯合事務所林立婷資深律師表示,定義是根據內政部2008年《不動產委託銷售契約書範本》函釋,「凶宅」是指賣方產權持有期間,於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實,及在專有部分有求死行為致死;但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為(即未陳屍於專有部分)

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圖/房屋曾發生兇殺、自殺死亡或是在專有部分求死行為致死,即可定義為凶宅。

|應詢問多家房仲避免買到類凶宅

簡而言之,很多狀況其實不能算是「法定」凶宅,林立婷資深律師表示,像是從樓頂跳下陳屍於中庭、頂樓或是在社區的公共空間自殺,甚至於家中病逝許久或是吸毒暴斃都不能算是凶宅,並沒有規定須在不《不動產說明書》裡揭露。

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圖/若是兇殺、自殺死亡發生在頂樓、中庭花園等非專有部分,法律上不能稱為凶宅(示意圖)。

但是這種「類凶宅」還是有民眾很在意,想避免買到很多人認為要跟管理員、鄰居打聽,住商不動產企研室經理徐佳馨反倒認為,由於管理員或是鄰居會擔心講太多被屋主知道,反而惹事上身,因此建議民眾可以直接透過該區域多間仲介打聽,因為仲介較熟悉當地社區的狀況,加上社區若有凶宅,即使不是當戶,在產調過程中發現也會告知買方,避免未來買方事後得知,而產生交易糾紛。

另外,其實民眾也要懂得自保,假如已經有鎖定某個社區或是區域,可以先加入像是「我是XX人」的社團詢問網友意見,或是多注意社會新聞,若發生意外身亡的事件有時候新聞照片會大略拍到社區門口或是中庭某處,自己看房時除了主動詢問帶看仲介外,也可以比對看看,多加留心。

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圖/民眾買房若想避免類凶宅,建議可以向該區域多間仲介詢問。

|仲介、賣方需善盡告知義務

其實不管是「法定凶宅」還是「類凶宅」要提前判別還是一定難度,但假如仲介、賣方如未告知就屬於交易上的重大瑕疵,事後若民眾發現買到凶宅,林立婷資深律師表示,買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約,且如果賣方故意隱瞞凶宅事實,甚至恐涉及刑事買賣詐欺。

Tips:

另外還需注意的是雖說凶宅其中一項條件為在賣方持有該屋產權期間發生兇殺或自殺死亡,若是屋主知道前一手交易即為凶宅,在買賣的時候也得在不動產說明書上註記,若不告知未來還是會有責任,徐佳馨舉例表示,第一手為凶宅,第二手知道但卻隱匿賣給第三手,而第三手在不知道的情況下又再轉賣給第四手,日後第四手發現時,由於第三手是在不知情的情況下交易,因此要向上追溯跟第二手求償。

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