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搶法拍要小心 這幾種狀況標到反倒惹麻煩

2020-10-18     591編輯部報導
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法拍屋價格由於會比市價低約1~2成,是不少民眾買房想撿便宜的選擇,不過想入手法拍屋可沒那麼簡單,專家建議可以先從法院公告中仔細留意以下幾點,包括該標的是否有註記「優先承買權」、「禁止處分」、「拍定後不點交」及「土地建物分開賣」,若是忽略這幾項重點,即便買到也可能無法使用,民眾不得不注意!

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圖/法拍屋價格由於會比市價低約1~2成,不少民眾買房想撿便宜多會考慮入手法拍屋。

|得標後優先承買權人也可買回

法拍屋常見產權複雜問題,對於多人持有的法拍物件,建議民眾在標購法拍不動產前,應從法拍公告中了解這間法拍不動產是否有「優先承買權」,當土地被拍賣時地上權人、典權人或承租人就有優先承買權;而當房屋被拍賣時,則是基地所有權人有優先承買權。

淡江大學財務金融學教授同時也有豐富法拍經驗的聶建中表示,優先承買權人可以於開標當場,向法院主張行使優先承買權,以和最高價的拍定人一樣的金額買回;或是當法拍屋拍定後,於拍定後15日內主以拍定價格承買該法拍不動產,所以為避免得標後又希望落空,民眾得在投標前留意。

|土地建物單獨賣 使用權產生糾紛

再來若是法拍屋為老舊房子,最容易遇到土地、建物分開賣的情形,也就是只拍賣建物或土地其中一項,因此在下手投標前,同樣也要從法拍公告中仔細閱讀,內容應明確記載建號、地號,可看出是否建物連同土地一起拍賣,若是土地與建物所有權人不同,聶建中教授表示,日後在使用上雙方就必須協議溝通,容易產生糾紛。

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圖/法拍公告內容應明確記載建號、地號,也可看出是否建物連同土地一起拍賣。

|還有租約的房屋須等租期合滿

法拍屋又分為點交與不點交,常見法院不點交的原因可能為拍賣物有地上權、共有人有優先承買權或是法拍屋帶有租約,其中帶有租約的法拍屋就得注意,房屋裡面可能會有合法居住的租客或是非法占用的海蟑螂,進而產生租賃權的問題。

根據「買賣不破租賃」原則,對於合法租客得讓他住到租約期滿,寬頻房訊公關徐華辰表示,而若遇到惡意霸佔的租客,甚至還可能得走到訴訟程序,處理起來反而曠日廢時,民眾若是想要買來自住使用,恐怕無法馬上入住。

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圖/根據「買賣不破租賃」原則,就算法拍屋已得標,對於合法租客得讓他住到租約期滿。

|請求解除禁止處分過程耗時

雖然買法拍屋產權移轉較有保障,不過建議民眾仍要詳讀法院公告,查看被法拍的理由,若是看到「禁止處分」就得注意,通常註記「禁止處分」的不動產,代表該法拍屋可能為檢察署、調查局偵辦中案件、詐騙所得的不動產而遭到法院查扣,或是稅捐處納稅義務人欠稅等狀況。

因此如果民眾想投標這類法拍屋,得標後就須向法院聲請塗銷,不過對此徐華辰表示,這類物件通常還得花上3~6個月才能塗銷,過程耗時又費力,並且尚未塗銷前也沒辦法取得該法拍屋的權狀,就沒辦法向銀行申請代墊款,所以尾款的部分就需要自己全額繳清。

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Tips:

法拍屋雖然較一般房屋便宜,不過由於購買法拍屋在投標當日需要先繳交底價2成的保證金,得標後的7日內還得繳足剩下的8成現金,同時還得負擔其他雜費,然而雖然部分銀行也有提供法拍屋尾款代墊,但徐華辰表示,像是信用不良或是投標物件為不點交的法拍屋,銀行都不承作,所以民眾最好在投標前先準備充足的資金,否則繳不出尾款也拿不到房子。

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圖/雖然部分銀行也有提供法拍屋尾款代墊,但若是不點交的法拍屋銀行都不承作。
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