建商代收款有玄機 三大重點看仔細

【金筱筑/採訪報導】民眾買預售屋，常常會以為只要準備好頭期款、裝潢費，就可以輕鬆購屋，但實際情況甘安內這麼簡單？事實上，隱形成本可不少，像是在準備交屋前就要先繳交一筆「代收款」，其中要小心瓦斯外管費誰付、預收管理費怎麼用及過戶必要稅費計算等三大項，容易跟建商產生糾紛，建議民眾在簽約前都先確認好，才不會措手不及來不及準備。

圖/民眾買預售屋，可不是只要準備好頭期款就一切沒問題可輕鬆購屋。示意圖

購買預售屋時，建商會收取「代收款」，其繳交時間大多在取得使照後，在交屋之前，天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人張欣民表示，每個建商「代收款」收費名義大不相同，但內容主要可分為2大類，第1類就是交給政府的稅費相關費用，包括契稅、印花稅、規費等，粗估約5~8萬元。

第2類則是繳給業者職業及地政士的手續費用，包括地政士代辦費用、銀行規費(帳管費)、書狀謄本費(權狀與謄本費)、貸款設定規費(按自己貸款金額收)、代刻印章費用、火地險保費等，有些建商還會納入6~12月不等的管理費、水電費等費用，以上加起來代收款項約10~20萬元跑不掉。

│稅費會浮動 只能當參考用

雖然建商會先收，但可不代表繳完了就可以沒事，最終要交屋時，極有可能又有一筆幾萬塊的支出得要負擔。百億房產教練RENBA指出，「代收款」採多退少補、實報實銷制度，原則上像代書費、管理費等金額都不會變動，但像契稅、印花稅、抵押權設定規費等，會因為估算的房屋評定現值與最終交屋後地政機關給的數字有落差。

以契稅來說，計算方式就是以房屋評定現值(非買價)×6%；地政規費登記費(買賣過戶)則是(建物核定契價+土地申報地價)×1‰；印花稅則是按土地、建物契稅價格x1‰來計算。RENBA解釋，因為房子即使建照拿到了，也不代表會知道房屋評定現值，此時建商會先以總價×1~1.5%的數字，來粗估房屋評定現值，所以到為了要真正過戶時，稅費一定會有出入。

圖/契稅、印花稅、抵押權設定規費等，會因估算的房屋評定現值與最終交屋後地政機關給的數字有落差，產生費用變動。

│管理費用在哪裡? 繳錢前就該問清楚

此外，也有不少建商為了讓管委會成立初期時可正常運作，因此會先預收6~12個月管理費，做為未來管理基金使用，而不同的建商對於預繳管理費的用途大不相同，有些建商會在管委會成立之前，已預收的管理費拿來支付現階段物業保全費、大樓公用水電之類，但也有較重視售後服務的建商會在管委會成立前會吸收所有費用，等管委會成立後再原封不動移交所有之前代收的管理費。

若民眾會對代收管理費用法有疑慮，張欣民建議，民眾在簽約前，就要先行詢問建商代銷管理費每坪金額、代收的管理費須收取幾個月、預繳的管理費用途等細項，並載明在預售屋買賣契約中，才能避免糾紛。

圖/為了維持管委會初期穩定運作，建商會先收取6個月的管理費，待管委會成立後再轉給管委會使用。

│瓦斯外管費別傻傻全繳 得先跟建商溝通好

另外，在預收費用中也包括瓦斯外管費，根據新版《預售屋買賣定型化契約》規定，其中針對瓦斯管線相關費用之負擔方式，瓦斯有分內外管，在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線，叫作內管，這筆費用需由建商買單；從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣，這一段管線就叫瓦斯外管。

瓦斯外管費可由雙方協議負擔，且新制也有明寫「未議定者，由賣方負擔」，然而很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義，要求消費者繳納這筆費用，可瓦斯外管費動輒上萬並非小數目，因此張欣民建議消費者購買預售屋時，主動問及外管費誰負擔，先釐清同樣也是在契約上標示清楚才有保障。

TIPS:

近期也有不少建商賣房時會主打免代收款或是交屋1年不用管理費，看似幫購屋族節省了不少錢，但真有那麼好康嗎？張欣民坦言，其實大多都只是攬客話術，畢竟羊毛出在羊身上，有些可能是部分免收，但那種給政府方面的規費就無法避免，所以這部分客戶依然需要支付，建議民眾應在購屋前留意是否有未計算到的隱形成本，避免產生消費糾紛。