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5月報稅季將到 有房族兩大省稅撇步

2021-04-25     591編輯部報導
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5月報稅季,大多數民眾都得申報綜合所得稅,而有房族則得申報房屋稅,專家表示,民眾想在萬萬稅中節稅,自用住宅身份是關鍵,除了房屋稅自用可享有1.2%的優惠稅率之外,假如有房族有在繳房貸,並符合屋主設籍自住用、無出租等條件,其房貸利息支出也能當作報稅扣除額,最高扣除額可達30萬。

|房屋稅自不自住最差超過1倍

一年一度的5月報稅季即將到來,其中房屋稅是跟著所得稅一起申報的,根據《房屋稅條例》,房屋稅課徵所屬期間為前一年7/1~當年6/30,稅基為房屋現值乘上稅率,假如民眾符合條件,則自用住宅優惠稅率僅1.2%,非自住住家用房屋稅率介於1.5%~3.6%間,自不自住最高可差超過1倍,省下的稅金不容小覷。

但想要享有自住優惠稅率可沒那麼簡單,必須得滿足下列3個要件:

1.房屋無出租使用
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用
3.本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內,即可按自住使用的房屋稅率1.2%課徵房屋稅。

由於房屋稅為地方稅,各直轄市或縣(市)政府在規定稅率範圍內,可以分別訂定房屋稅徵收率。禾禮律師地政士聯合事務所黃景揚舉例,以台北市來說,單一自住屋可享自住優惠、房屋稅率約相當於0.6%,3戶內自住屋皆適用1.2%。若在北市持有多屋、超過自住屋限額,則落入非自住屋課稅範圍,持有非自住屋2戶以內適用2.4%房屋稅率、3戶以上為3.6%。

因此,假如本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋數量合計已達4戶以上,且均無出租,又皆供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,可以挑選3戶房屋評定現值較高的房屋設為自用,適用1.2%,其餘房屋就根據該縣市非自住房屋的稅率高低課稅之。

|房屋使用有變更 須改在當月15日前申請

如果民眾的房子使用情形有變更狀況,依《房屋稅條例》第7條規定,納稅義務人應於30日內向當地主管稽徵機關申報,而且愈早申請愈有利,因為房屋稅計算方式是按月課徵的,只要在當月的15日以前申請變更為住家用,那麼當月份就可以改按住家用稅率課徵;如果在當月16日以後提出申請,則當月份仍按原來的稅率課徵房屋稅,要從次月才改按新稅率。

當房屋同時作住家及非住家用者,則可以依《房屋稅條例》第5條第3款規定,可以實際使用面積分別按住家用及非住家用稅率課徵房屋稅,但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積1/6,若未達全部面積1/6者,以1/6為準,分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

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圖/5月申報房屋稅,假如民眾房屋使用需變更,得在當月15日以前申請。

|需比較列舉划算還是標準划算

另外,針對綜合所得稅,假如民眾有在繳房貸,可別忘了房貸利息支出也能當作報稅扣除額,根據《所得稅法》第17條及《施行細則》規定,納稅義務人可以在申報綜所稅列舉扣除額時,主張購屋借款利息扣除額來節稅,以下為綜所稅算是:

綜合所得稅=(綜合所得總額-免稅額-扣除額-基本生活費差額-投資新創事業公司減除金額)X稅率-累進差額

其中針對扣除額部分,黃景揚指出,房貸族在判斷「能否利用房貸利息節稅」時,第一步要先確定究竟自己用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」比較划算。

| 扣除額最高上限30萬 還得扣掉存款利息

不過房貸利息扣除額也不是想要多高就有多高,根據《所得稅法》規定,納稅義務人、配偶及受扶養親屬購買自用住宅,向金融機構借款所支付的利息,其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。假如民眾要達到每年24萬元的房貸利息支出,以銀行借款利率1.7%計算,貸款30年來算,則房貸總額約1400~1500萬元左右。,因此,假如民眾試算時,發現光房貸利息就超過24萬,則用列舉扣除額申報更有利。

另外,台北國稅局萬華稽徵所人員官員提醒,申報房貸扣除額時,還要注意同一年度有無申報儲蓄投資特別扣除額。假如納稅義務人一邊向銀行支付房貸利息,一邊又因為儲蓄取得銀行支付的利息收入,一來一往都是融資借貸孳息,因此要求先行減除利息收入,才可列報房貸利息支出節稅。

舉例來說民眾有申報扶養父母,若父母存款利息較高,就得先扣除這部分金額。假如A申報扶養父母,而父母每年存款利息約10萬元,則A每年所繳房貸利息就要先扣掉10萬元後,才能申報扣除,但列舉扣除額若因此低於標準扣除額,此時房貸利息抵稅優惠將「無用武之地」。

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圖/房貸族的每年房貸利息支出可拿來當作所得稅報稅扣除額。

而要符合房貸利息支出扣除額,也必須滿足以下2大規定:

1.僅限定一屋抵扣

首先,假如民眾購買的是兩間打通的房子,或屋主將上下樓一起賣,房貸利息列舉扣除,就只能限定一屋,而不是直接扣除總房貸的利息金額。例如A買進兩間相連且打通的公寓,總貸款金額為754萬元,假設兩間房貸金額分別是400元及354萬元,此時購屋借款利息只能擇一屋抵扣。並非房子打通「二合一」了,房貸利息也可連著合併計算。

2.屋主設籍自住用 不可出租

購屋借款利息扣除也規定,「納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍」,不少民眾買進新屋後,會花一段時間裝潢整修,即使老早就交屋並開始繳房貸,卻遲未入住,那麼今年報稅時,該段時間的購屋借款利息就不符合扣除要件;另外雖然也有交屋後就直接入住,但包含本人、配偶及申報扶養親屬都未在該年度設籍,或是有自住但卻出租、供營業或執行業務使用、房子沒在自己、配偶、受扶養親屬名下,則購屋利息也無法扣除。

| 同時有租金及利息支出 列舉扣除2選1

另外,也有不少有房族可能同時也有在外租屋需求,依規定,租屋族每年申報列舉扣除租金,上限12萬元;但民眾若同時為有房族,則申報購屋借款利息,就得在租金與房貸利息之間2擇1列舉,但若上半年租屋,下半年買房、繳房貸,可按比例扣除。

國稅局萬華稽徵所表示,5月報稅季時,通常國稅局網路系統上都會有有銀行房貸利息的相關數據紀錄,提供民眾線上報稅時可以直接試算。

但假如銀行並沒有將數據與國稅局系統連動的話,此時民眾就必須自行向銀行調相關繳費收據單,例如當年度繳納利息單據正本,倘若利息單據上如未載明該房屋之坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,應由納稅義務人自行補註及簽章,以及建物權狀及戶籍資料影本,此外,也只能以臨櫃的方式報稅,無法線上申報綜所稅抵扣。

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圖/假如銀行貸款數據沒有與國稅局系統連動,民眾就得備齊資料以臨櫃方式報稅。

TIPS:

關於貸款利息扣除額,在實務方面也有不少變化題得要釐清,比如說,不少民眾會以修繕貸款或消費性貸款名義借款,拿來購買自用住宅,國稅局表示其利息支出是可以拿來申報,但民眾得要準備好相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等;另外若因貸款銀行變動或換約,就只能用原始購屋貸款未償還額度利息列報,且得提供如原始貸款餘額證明書及清償證明書等影本供查核。

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