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疫情之下想籌錢 有房貸的你可以這樣做

2021-07-31     591編輯部報導
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隨著本土確診人數趨緩,疫苗施打率逐步提升,部分餐飲開放內用,台灣整體疫情已穩定許多,但由於景氣復甦程度相對緩慢,不少民眾手頭緊、資金短缺,可能就想利用房貸增貸來一解燃眉之急,但增貸也不是想申請就能申請成功,專家指出,除了本身信用之外,銀行也會看房屋是否有增值空間,且原房貸的清償金額若能到5成左右的話,可增貸機率最高。

│房貸增貸利息相對優惠 還款期限也長

疫情衝擊引發失業潮、店家倒閉潮,假如民眾急需用錢,紓困貸款也申請不到,此時除了信貸之外,若本身有房產,不妨選擇房屋增貸,可成為資金紓困的一種好解方。

房貸專員表示,所謂的房貸增貸,其實就是「房屋貸款增貸」,當房貸戶申請辦理房貸一段時間後,並且已清償部分本金,再次向銀行額外申請房貸,也就是民眾在不賣掉房子的前提下,再向銀行再申請一筆額外貸款。

禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示,因為不動產具有保值的特性,因此一直以來被銀行視為可信賴的貸款抵押物,所以可申請的貸款金額也相當高,且比起信貸,房貸的利率是所有項目中最低的,房貸增貸的利息也與房屋貸款的不會相差很多,大概介於1.5%~3%之間,且還款期間最長可以拉至30年,相比其他申貸方法,房貸增貸的還款負擔較小。

│去年買房今年想增貸? 很難貸成功

不少民眾想要辦房貸增貸,第一時間可能都會直接找一家銀行的房貸專員協助,但假如民眾想要多方面比較銀行,尋求最佳利率的話,也可以委託地政士幫忙接洽。首先,第一步,地政士會先請銀行評估擔保品是否有增貸價值,這並非指房子價格高低,而是當初房子的貸款與現今的市價是否有差距,舉例來說,假設民眾是2011年買的房子,2021年想將房子拿去做增貸,這10年房子將會有一定的增值空間,如果是2020年買的房子,2021年就想要跟銀行做增貸,在此之間的增幅空間就沒有那麼大,就有可能貸不過。

而就如同當初申辦房貸一樣,不同銀行都會自己一套評估該地段房價的系統,通常會以房屋的坪數、周邊生活機能及區域位置等因素進行不動產估價,像周邊建設如果也連帶增值,就會影響增貸的鑑價標準,將房地依照價值評斷為A、B、C等級,依不同等級給予不同成數的貸款比率。而此時地政士通常會幫忙送件多家銀行看看,等之後銀行回應可貸款空間、貸款利率之後,再配合民眾的財力進行比較。

若房子有增值空間,接下來第二步,銀行就開始評估借款人是否有還款能力,房貸人員指出,銀行會調閱聯徵中心資料,查看借貸人是否有信用卡及其他貸款遲繳紀錄,觀察整體綜合信用評等,且增貸申請人需年滿20歲,並有穩定的收入,也要準備好借款人身分証影本土地與建物登記謄本或所有權狀影本所得證明文件(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺等)以及目前的房貸餘額證明文件等。

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圖/銀行會評估房產是否增值價值、以及申貸人個人信用,來評估是否能夠房屋增貸。

│清償金額已還款5成 增貸成功機率高

此外,黃景揚也指出,假如房價沒有明顯漲幅,若民眾原房貸的清償金額有達到一定程度,甚至已還款5成、或是民眾除了繳費正常之外,在貸款期間有大額還款的情況,則向銀行申請房貸增貸成功的機率會相對大很多。

不過,民眾也要小心,有些銀行在當初民眾買房申貸時,會綁約禁止客戶大額還款以及提前清償房貸;或是要求即使提前清償後,也得等到貸款年限到了時候才可以塗銷抵押權,民眾申貸前必須先行評估留意,向銀行詢問清楚。

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│轉增貸硬費用不可免 民眾須審慎評估

一般來說,民眾跟原房貸銀行申請增貸需求最方便,畢竟原申貸銀行最了解擔保品,也清楚借貸者的信用資格,因此通常都會給予核貸,但假如民眾房貸已貸好貸滿沒有可貸空間、或是因信用問題,原貸款銀行不給申請的話,此時就只能尋求轉增貸,也就是直接換一家申請貸款,爭取各好的利率條件及增貸金額。不過,民眾也必須留意,每家銀行最終還是會依照抵押的房屋殘值、申貸人的財力與信用等綜合因素,來決定利率為何。

而且轉貸時,例如開辦費、代書費、地政規費、塗銷費等需費用皆不可免,舉例來說,如果民眾要轉貸1000萬元,通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定,也就是設定金額1200萬,再收取1/1000設定規費,也就是要繳12000元;而代書代辦費則包括重新設定抵押權,跟前銀行塗銷費等,依照各代書價碼不同,粗估6000~15000元不等,而且還要加上銀行的開辦費,收費金額3000~9000元都有,也要留意原貸款銀行違約金,種種都屬於沒辦法省的「硬費用」。

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圖/轉貸成本高,民眾與新銀行申請前得先算清楚。圖為示意圖

TIPS:

民眾除了可以透過房屋增貸籌資金之外,有不少銀行也有推出理財型房貸方案,結合本息攤還型與循環動用型房貸的好處,將還掉的房貸本金拿出來再循環動用,增加房貸的靈活性,且可以隨借隨還、以日計息,使房貸成為理財工具,但這種循環動用型的利息通常都會比本息攤還型還高一些,而且理財型房貸的額度是1年1約,申貸戶3年必須再提供一次財力證明展期重審。

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