買房靠爸沒毛病 1張表看哪種方式最節稅

【黃鈺倫/採訪報導】房價動輒破千萬元，現在年輕人買房難，因此父母若有閒置資金或房產都會想要留給子女，但如果不打算採繼承方式，或是剛好有立即居住的需求，長輩就會資助子女買房，其中最常見的方式分別為贈與子女現金當頭期款、直接將名下不動產以贈與或買賣的方式產移轉給子女。不過三種方式所需支付的稅賦不同，同時還要考量未來是否會將房產出售，到底哪一種比較節稅呢?根據地政士計算後，又以贈與子女現金當頭期款比其他方法相比之下更可以省下百萬元稅費。

圖/現在年輕人買房難，因此不少長輩會資助子女買房。

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額

長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

不過有些長輩怕麻煩，所以會省略現金贈與的步驟，直接支付頭期款再將房產登記在子女名下，對此，李復華地政士提醒，此時就會因為匯出的帳戶名跟房屋所有權人不同，因此會被視同贈與，除了超過免稅額的部分會被課稅之外，未來若要出售房屋，房屋的取得成本也將以土地公告現值和房屋評定現值計算，在成本較低的情況下，計算下來稅金則會比較重，所以比起這種方式，建議還是使用現金贈與的方式資助子女較為省稅。

圖/贊助子女買房方式有很多種，還得同時考量未來是否有要出售。

｜移轉不動產應以買賣方式較節稅

除了透過現金資助子女買房外，禾禮地政士事務所地政士黃景揚指出，部分父母也會將名下的不動產移轉給子女，移轉的方法又分為贈與及買賣，首先若是使用贈與的方式將房屋移轉給子女，要留意的除了每人同樣每年220萬元的免稅贈與額度外，房屋並非以市價價算，而是以房屋評定現值計算。

舉例來說房屋評定現值600萬元，則可以分3年贈與或是爸爸可以先移轉一半給媽媽，由於配偶間贈與是免稅的，如此一來就能加快贈與速度，不過使用贈與的方法，除了每年贈與耗費的代辦費等成本較高外，日後在出售時一樣面臨房屋取得成本較低，因此會被課徵比較多的稅金，所以比起贈與現在更建議使用買賣的方式移轉不動產。

由長輩將房產出售給子女，因為取得成本會以房屋成交價計算，所以日後出售房屋時，所課徵的稅基就比較低，不過黃景揚地政士更進一步表示，此種方式也有需要留意的部分，就是長輩要考慮是否有所得稅或房地合一稅的問題，若房產是2016年以前購買，則適用所得稅法，若2016年以後購買，現在出售就適用房地合一稅。

此外，值得注意的是，若是長輩以低於市場行情的價格出售給子女，此時為了避免影響實價登錄的參考價值，就會註記為特殊交易，不過由於二親等間交易除非能提出支付價款的證明，否則仍會以贈與論課徵贈與稅,因此，長輩若是要贈與子女現金當頭期款將房屋買下，同樣不能超過贈與的免稅額。

Tips:

綜合上述三種最常見的長輩資助買房方式，地政士皆表示又以父母贈與子女現金當頭期款，房貸由子女負擔的方式來說是最節稅的，要注意的除了每人每年220萬元的免稅額之外，另外常犯的錯誤是長輩誤以為每個子女都有220萬元的免稅額，事實上贈與稅的判斷是依據贈與人同一年度累計贈與財產合計超過免稅額220萬元，就應在贈與行為後30日內申報贈與稅，也就是說並非每個子女都有220萬元的免稅額，而是贈與給每個子女的現金加總每年只能220萬元。