買房忘記這件事 稅費直接多繳4倍以上

【黃鈺倫/採訪報導】買了新房子如果沒有急迫入住需求的話，不少人會等到要入住時才順便將戶口遷入，不過其實買房戶口有沒有遷入就會影響自用住宅的資格，專家表示，除了每年在申報地價稅差額將達到4倍以上，得需繳納較多的稅金之外，未來出售房屋的話，也無法享有土地增值稅和房地合一稅的優惠稅率，不可不注意!

圖/水電帳單可以做為房屋實際使用情的依據，申報房屋稅時可享自住優惠。

｜未設籍地價稅率相差4倍以上

買房沒入戶籍，翠華地政士事務所地政士李復華表示，第一個受到影響的就是地價稅，由於地價稅的稅率分成一般土地千分之10起，以及自用住宅稅率千分之2課徵，差額達到4倍以上，因此民眾如果想節稅，除了得符合自用住宅條件外，還得於每年9月22日前申辦，才可按自用住宅稅率課徵地價稅。

適用自用住宅優惠稅率條件除了房屋無出租或供營業使用外，就是土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦理戶籍登記；房屋為土地所有權人本人、配偶、直系親屬所有；都市土地面積以300平方公尺為限，非都市土地面積以700平方公尺為限；土地所有權人與配偶，以及未成年受扶養親屬，適用自用住宅優惠稅率，以一處為限的戶數要件。須留意的是，現在不少夫妻房屋為共同登記、共有土地持分，則要雙方都得提出申請才都適用。

圖/符合自用住宅條件者，得於每年9月22日前申辦，即可按自用住宅稅率課徵地價稅。

｜房屋稅以房屋使用情形做依據

然而與地價稅不同的是，很多人以為房屋稅的自用住宅優惠稅率也必須遷入戶籍才能享有，台北市稅捐稽徵處表示，房屋稅的課徵條件是以房屋實際使用情形作為依據，民眾可以保存水電帳單佐證，不需要將戶籍遷入該房屋，只要符合條件一樣能享有自用住宅優惠。

房屋稅率分別為自用住宅稅率1.2％，非自用住宅稅率為1.6％，申請自用住宅稅率須符合房屋無出租使用；本人、配偶或直系親屬實際居住；本人、配偶及未成年子女全台合計3戶以內等條件，就可申請按自住住家用稅率課徵房屋稅，而其餘的房屋則屬非自住用房屋，應按非自住住家用稅率課徵房屋稅。

圖/房屋稅的課徵條件是以房屋實際使用情形作為依據，民眾可以保存水電帳單佐證。

｜土增稅設籍享10%優惠稅率

買房是否有入籍，還會影響未來在賣房時的稅費!一般來說，出售房屋時需繳納的土地增值稅，稅率為20~40％，不過若是符合自用住宅的相關條件，即可享有10%的優惠稅率，不過自用住宅的土增稅也有「一生一次」或是「一生一屋」的規定。

其中「一生一次」的資格為本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在此屋；簽約買賣之前1年都沒有任何出租或供作營業的情形；房子是本人、配偶或是直系親屬的；面積限制都市土地是300平方公尺；非都市土地約700平方公尺；自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上，符合上述條件者即適用10%優惠稅率，並且一生限用1次。

使用完「一生一次」外，台北市稅捐稽徵處表示，其實還能使用「一生一屋」來節稅，不過條件就會比較嚴謹，包括土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，得在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年；簽約買賣前5年內都沒有任何出租或營業情形；房子是本人、配偶或是未成年子女的；面積限制都市土地是150平方公尺；非都市土地是350平方公尺，符合上述條件者即可申請使用「一生一屋」的優惠稅率，並且可無限次使用。

｜房地合一稅將有400萬元免稅額

另外，李復華地政士指出，房屋沒入籍出售房屋時除了影響土地增值稅外，針對2016年以後取得的房屋也會影響房地合一稅，房地合一稅同樣也有10%的自住優惠稅率，只要符合個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，且個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定，即可享有課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按10%課徵所得稅。

Tips:

房屋有沒有入籍，影響很多種稅費，其中針對土增稅自用住宅節稅方式，李復華地政士也分享其他撇步，自住資格為雖為親屬配偶跟未成年子女一處，不過若是多屋族的話，可一處以屋主本人、配偶或未成年子女設籍；第二、三處如成年子女、祖父母、父母、甚至岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，就可不受一處限制，全都可適用優惠稅率。但如果家中人口數少無法同時在多處設籍，則建議優先選擇地價最高的地點設立戶籍，將自用住宅優惠稅率最大化。