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「等房」少奮鬥30年? 一張表讓你搞清楚

2021-10-03     591編輯部報導
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不想努力了?隨著房價高漲,加上高齡、少子化警鐘敲響,不動產繼承數量持續激增,根據內政部資料顯示,2010年國內繼承房屋僅3.9萬棟,到2020年已飆升至5.9萬棟,10年增幅逾5成,更出現購屋族放棄買房,用「等」繼承的方式來取得房子。對此,地政士直言,繼承看似「走捷徑」,若缺乏事前規劃,負擔同樣不小!民眾得知自己擁有繼承權後,從遺產稅遺產分配,到最後出售房產的納稅,共三關要過!絕非如外界想像是「少奮鬥30年」。

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圖/房價漲,加上少子、高齡化,繼承不動產的「等房族」與日漸增。

│第一關:繼承萬萬稅 遺產稅繳多少

安桓地政士事務所所長黃若盈指出,一般來說,民眾得知自己擁有繼承權後,若沒有特殊情況,首先就要繳清遺產稅,才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作;而目前遺產稅計算,主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成,另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度,也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算,遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%;5千萬到1億元間,課徵500萬元,再乘上15%;1億元以上,課徵1250萬元,稅率20%,換句話說,遺產(房子)價值越高,稅自然也要繳得更多!

遺產稅計算步驟:
步驟1:遺產總額-免稅額-扣除額=課稅遺產淨額
步驟2:課稅遺產淨額X稅率=遺產稅

舉例來說,美美在2021年過世,留下丈夫老王與一對子女小王、小美,美美名下有一棟於2020年1月取得,價值4千萬元的透天別墅(公告現值+評定標準價格),則遺產稅計算為:
1.遺產淨額=4000萬元(遺產總額)-1200萬元(免稅額)-配偶493萬元(扣除額)-小孩100萬元(扣除額)-喪葬費123萬元(扣除額)=2,084萬元。

2.由於遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%,因此遺產稅為:2,084萬X10%=208.4萬元。

│第二關:爭產「火藥庫」? 遺產分配大哉問

再來,當美美家人繳清遺產稅後,就會面臨到遺產分配的問題,漮謐法律事務所主持律師林哲希表示,一般來說,遺產要經過分割,從「公同共有」變成「分別共有」,繼承人才能各自處分遺產,而目前有遺囑分割協議分割裁判分割三種方式,當中除了由繼承人向法院提起的裁判分割,其餘兩種均由當事人意願自行分配;以協議分割來說,美美所留下的房子,倘若丈夫和小孩彼此已有共識,三人便可向登記繼關辦理分割,此時房屋產權,就會變成爸爸老王,子女小王、小美各持份1/3。

但林哲希特別說明,雖說遺產分割完畢,每個人已持有房屋產權,但接下來該怎麼分配,才是家庭「不能說的秘密」,尤其是過往常見「傳子不傳女」,便引起不小爭議。舉例來說,當小美因出嫁而搬出家裡,房子只剩爸爸老王、小王居住,此時當爸爸要求小美將持份贈送給小王,倘若小美不肯,就會造成親人間齟齬,甚至走上法庭,衍生出共有物處分的問題。

而根據目前法規,共有物處分可透過兩途徑,一種是依據土地法第34條之1出售時的優先購買權,換句話說,若小美不想將持份送給家人,想賣給外人,就必須在出賣前以書面通知其他共有人,若其他共有人願意購買,則必須在接到通知15天內回覆,如此一來,老王和小王就可用同價格、條件優先購買;第二種則是向法院提起變價分割訴訟。常見做法是將透過法院將房屋拍賣,以現金按比例均分給全體共有人;林哲希指出,第一種方法,由於不必上法院,只需繼承人「喬好」即可,實務上較為常見;至於第二種,因交由法院判定,萬一進入拍賣程序,更是所有外人均能參與,因此除非繼承人意見分岐極大,一般不建議走第二種途徑。

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圖/律師指出,即使遺產分配完畢,處置不當仍會造成親人撕破臉。

│第三關:繼承房屋轉手 房地合一稅虎視眈眈

最後,若繼承人決議出售房產,有甚麼成本需支付嗎?黃若盈指出,目前繼承出售房產,除了應繳土增稅,最容易造成民眾混淆的,恐怕還是新制的房地合一稅,與舊制財產交易所得稅的適用時機。黃若盈解釋,目前新舊制,原則是依照被繼承人取得時間點不同來決定,簡單來說,父母是在2015年12月31日以前取得不動產,日後出售時,原則上適用舊制的財產交易所得稅,須併入該年度綜所稅申報,但若是符合房地合一自住優惠稅率的條件,享有最高400萬免稅額時,兩者仍可擇優選擇。

反觀在2016年1月1日以後繼承之不動產,則一律適用房地合一稅新制,黃若盈提到,適用新制的繼承人,先別急著捶心肝,因為根據規定,繼承後第一次出售的不動產,可以與被繼承人持有期間合併計算,若又符合自住優惠、重購退稅等機制,稅費與舊制其實差距不大。

舉例來說,爸爸老王持有不動產4年後過世,小王和小美共同繼承4年後想轉手,這樣持有年限共計8年,房地合一稅率為20%,再加上種種優惠,其實仍能節省不少稅費,因此建議民眾在出售前一定要仔細試算,避免因小失大。

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Tips

萬一繼承遺產時「窮的只剩下房子」,現金不夠用來繳清遺產稅,怎麼辦?國稅局邱姓官員指出,根據《遺產及贈與稅法》,繼承人若現金繳納有困難,可用實物來抵繳遺產稅,但假使民眾提出的是不易變價或保管的標的,例如具有瑕疵不動產,讓政府日後保管或變賣困難,此時就會以該不動產價值,占全部課稅遺產的比例來換算抵繳金額。

舉例來說,有位剛過世的民眾甲,遺產為4千萬元,經計算應繳遺產稅為2百萬元,由於甲名下財產均為不動產,也無任何現金或存款,恰巧繼承人發現有一棟房屋價值2百萬元,便想用該房屋來抵繳;沒想到經官員勘查,發現該筆不動產位於山坡地保留地,未來出售恐有困難,遂根據公式,得出這棟房屋占遺產總價值比例僅二十分之一,換算下來只能抵繳10萬元,尚餘190萬元的遺產稅要繳,可說相當「不值錢」,提醒民眾要注意。

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