預售屋禁換約草案通過 專家曝上路時間點

圖/內政部報通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售。

針對近來預售屋市場炒作哄抬，嚴重影響不動產市場交易秩序情形，內政部於9日部務會報通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售；嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5千萬罰金；同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於5年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。全案推估最快也得等到立法院下次會期後才會出爐，目前朝向2022年初上路。

｜禁止預售屋換約並建立檢舉制度

為遏止近期投資客換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，修正重點如下。第一，限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

第二，禁止炒作行為，嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。第三，解約申報登錄，預售屋買賣契約若有解約情形，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。

第四，管制私法人購屋，增訂私法人取得住宅用房屋許可制，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。第五，建立檢舉獎金機制，建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。內政部指出，今日修正通過2項修正法律，將儘速陳報行政院審查後，送請立法院審議，並持續蒐集各界意見及研議相關配套措施，以維護不動產市場穩健發展。

｜訂定調降違約金等防錯殺機制

雖然這次修法將能遏止假性買賣炒作，不過義祺法律地政士聯合事務所陳義斌律師也指出，限制換約轉售，恐有違憲疑慮，由於憲法第15條及第22條亦明文分別保障人民的財產權、締結及轉讓契約的自由及權利，因此現在政府若要以法律限制人民締約及契約轉讓的自由，亦進而限制人民之財產權，有違憲疑慮。並且針對第二點禁止炒作行為，牽涉刑事責任，不過因定義不夠具體，實務上恐會出現構成要件難認定的狀況。

不過針對禁止換約，假使有民眾原先購買預售屋，卻因不可控因素(工作、婚姻)，甚至是換屋需求而採行換約時，是否有觸法更有待討論，對於此類防錯殺機制，根據「中時新聞網」報導，內政部次長花敬群指出，可能包括降低違約、解約等懲罰標準，像是調降違約金比例。多次參予重要修法討論的地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根也表示，目前只容許2等親內轉約，待草案送至立法院階段將會全面考量並訂定詳細規範，全案推估最快也得等到立法院下次會期後才會出爐，目前朝向2022年初上路。